[돈스팀] 주택임대사업자 Check Point (18년1월)

주택을 세안고 매입하거나 임대차 계약을 한 이후에 주택임대사업자등록을 하는 경우, 민간임대주택에 관한 특별법상 최초 임대료로 보지 않기 때문에 임대조건신고를 하지 않아도 무방하다. "해당 임대차 계약을 종료한 후 표준 임대차계약서를 작성하여 임대조건 신고를 한 건부터 최초임대료 조건으로 간주한다." 라는게 기재부와 국토부의 입장이라고 알고 있다.

그러나 조세특례법과 민간임대주택법의 부처간 다른 해석에 따라 최초임대료 조건을 언제로 간주하느냐에 대해 이견이 분분한데 현재 국세청 vs. 기재부/국토부 간 유권해석 조율중이라고 하니 계속 주시해야할 것 같다. 어쨌든 세안고 매입한 후 임대사업자가 된 내 상황에선 임대조건신고가 불가능한 상태이며, 조세특례법 의거 장특공 감면을 위한 계속 임대 증빙이 필요하게 될 것이니 매입 당시의 임대차계약서를 분실하지 않도록 주의해야겠다.

더불어, 매년 1월~2월10일 내 "사업장 현황신고" 기간이며, 비과세 (면세) 사업자는 안해도 불이익은 없다 (연 2천만원 이내의 주택임대소득은 2018년 귀속분까지 비과세). 단, 현황신고를 해두면 면세사업자 수입금액 증명원을 발급받을 수 있고 임대차 내역을 입력해 놓기 때문에 향후 서류 분실에 대비할 수 있다는 점이 장점이다.

아직은 고민하지 않아도 되는 부분이지만 종합소득세 신고시 필요경비를 산출하는 방식은 3가지가 있다.

단순경비율 이용

• 신규사업자로서 수입금액이 일정금액에 미달하는 사업자가 활용
• 간편하고 세금 절감폭이 큼
• 신규사업자 부동사임대업 7500만원 미만, 계속사업자 부동산임대업 2400만원 미만시

기준경비율 이용

• 단순경비율 적용 이외의 사업자가 기장을 하지 않을 때 활용
• 세금이 높고 가산세 부과

직접 기장

• 실질적 손익에 대한 세금 납부 가능
• 장부를 직접 작성해야 하며 관리비용 필요

이왕 소득세를 언급한 김에, 당분간은 전혀 활용할 일 없을테지만 아래 내용도 정리해 둬야겠다.

종합소득세 신고시 필요경비

• 제세공과금 : 임대부동산 재산세, 임대차 중개수수료, 사업자 면허세 등
• 유지보수비 : 벽지, 장판, 싱크대, 주방기구, 문짝, 조명교체, 타일, 도기,
  보일러 등 주택 유지 및 교체비용
• 이자비용 : 주택 취득과 관련하여 직접 차입한 금액에 대한 이자
• 기타비용 : 부가가치세

양도소득세 계산시 필요경비

• 취득/매도시 부대 비용 : 부동산 중개수수료, 법무사 수수료, 공증비용,
  인지대, 각종 세금 (취/등록세, 교육세, 농어촌특별세, 인지세 등),
  광고료, 국민주택채권 할인료, 소송 및 화해비용
• 집수리 비용 : 샤시, 난방시설(보일러) 교체비용, 건물 리모델링비,
  구조변경공사, 인테리어 (소모품이나 주기적 교체 필요 항목 불인정),
  엘리베이터/비상계단 설치비용
  ※ 비용발생 증빙 서류 필수 (공사 계약서, 세부명세포함 영수증,
  비용이체 증빙, 공사전후 사진 등)