클락지역 투자 참고 2

29 -
우선적으로 사업에 영향을 주는 법률 검토 (Legal Review) 및 자연환경
등의 요인을 검토하는 물리적 검토 (Physical Review)를 실시한다.
다음으로 다소 거시적인 해당 국가 및 사업지에 대한 현황 검토를 시행
한 뒤, 경제와 인구통계학적 검토를 시행한다. 그리고 시장 조사를 거친
뒤 해당 프로젝트에 대한 건축 사이트 기획(Architectural Site Planning)
을 실시하고, 공사 비용과 연계된 사업성 및 현금까지 망라된 재무 타당성
검토까지 실시한다. 끝으로 사업 기간 중에 예측이 곤란한 사항 등을 대비
하기 위한 예비 건설예산(Preliminary Construction Budget)까지 검토함이
타당하겠다.

사업추진 방법 확정 단계
사업성분석 기간 중의 자료를 토대로 각 국가별 법률, 사업 환경을 고려
하여 가장 합리적인 사업추진 방법을 결정한다. 이때 주요 목표는 利潤의
極大化와 위험 分散을 중점적으로 고려해야하는데, 개발자는 근본적으로
불확실한 수요에 대한 생산의 불가피한 위험을 감수하여야 하는 입장30)이
므로 합작회사(Joint Venture)방식으로 사업 추진 시, 어느 한쪽 협력사
(Partner)가 많은 위험이나 적은 이윤으로 부담이 되지 않도록 공평한 구
조를 설정하여 장기적으로 좋은 관계를 유지하는 것이 효과적이다.
건설공사 계약절차 단계
본 단계에서는 우선적으로 건설공사의 계약 방식을 결정한 뒤, 공사 참
여가 가능한 잠재적 입찰자를 선정한다. 잠재적 입찰자가 선정된 뒤에는

노태욱, 부동산경제학(도시토지경제학), 부연사, 2004, p.103.

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입찰 실시에 관한 전반적인 입찰자료(Bidding Package)를 준비하여야 하
고 잠재적 입찰자들에게 입찰서를 접수 받고 내부 검토에 들어간다.
내부검토가 끝나게 되면 적정 계약자(Contractor)를 선정하고, 최종 계약
자를 확정하고 계약체결을 하게 되는데, 계약체결은 잠재적 손실을 시공사
와 배분하게 되므로 또 하나의 위험관리수단31)인 측면도 있다는 의미를
숙지하여야 함이 타당하다.

마케팅계획(Marketing Plan) 수립 단계
마케팅(Marketing)은 설계단계에서 시작되어야 하며, 자산(Property)이
매각 처분되어도 계속되어야 하는 특징이 있다. 마케팅 분석(Marketing
Analysis)은 사업성 분석 단계에서 세부적으로 이루어지지만, 일반적으로
12개월에서 24개월 내 기간마다 시장(Market)의 주요한 변화가 일어나므
로 市長狀況을 주기적으로 모니터링 해야 할 것이다.
사업의 종결 및 수익성 재평가 단계
공사가 완료되고 합작회사의 계약서(Joint Venture Agreement)상의 공
사 완료 일자(Cut off Date)가 지나면 개발·공사비 집행 보고서를 취합하
여 각 집행내용이 적절하고, 서류상 숫자가 일치하는지 검토하여 사업비를
정산한다. 사업비가 정산되면 사업의 수익성을 재평가하고 사업 성공 및
실패 요인을 다시 확인(Feed Back)하여 향후 經營戰略에 반영함이 타당하
다고 하겠다.32)

조성진, 부동산개발금융, 건국대학교 부동산정책연구소, 2003, p.35.
정상기, 「태국 부동산 시장분석 및 개발사업에 대한 사례연구」, 한성대학교 부동산대학원
석사학위논문, 2010, pp.12~16.

31 -
Ⅲ. 海外不動産開發事業의 推進組織
성공적인 부동산 개발 사업을 위해서는 능력 있는 專門家 집단의 공동
개발(Team Building)이 중요하다. 그러나 단순히 전문가 집단의 집합만으
로는 사업의 성공을 보장 받지 못하며 각 전문가의 역량을 도출해 내는
개발업자(Developer)의 능력에 좌우된다.
개발업자는 끊임없이 전문가들과 의견을 교환하고 전략을 수립하며 전
문지식에 근거한 정확한 의사결정을 통해 성공적으로 사업을 수행해 나가
야 할 것이다.33)
[그림 2-2] 해외 부동산개발사업의 조직구성
자료: 황주명, 전게논문, p.243.

황주명, 전게논문, p.243.

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상기 [그림 2-2]와 같이 개발업자는 정확한 의사 전달과 이해가 가능하
고 사업추진 전반에 대한 경험있는 P.M(Project Manager)을 선정하여 현
지 설계사, 사업 컨설턴트, 대관 담당자 및 현지 시공사 등을 관리·조정케
하여, 프로젝트 전반에 대해 책임과 권한을 동시에 부여하고 총괄적으로
프로젝트가 추진될 수 있도록 조직을 구성한다.
그리고 개발업자는 마케팅 전문팀을 별도로 구성하여 프로젝트에 관련
되도록 하여야 한다. 또한 시장의 전반적인 동향 및 흐름을 파악하여 항시
시장 감각이 유지하고, 시장세분화 작업 등을 통해 프로젝트의 향후 추정
손익계산서를 작성하고 수익률을 예측 및 판단하며, 이를 통해 전반적인
비용관리도 함께 이루어져야 할 것이다.
뿐만 아니라 현지 정부 및 유관기관, 현지 부동산 중개 기업 및 분양대
행업체들과 지속적인 유대관계 구축을 통해 향후 상품의 분양, 판매 및 운
영을 위한 준비작업을 실시하여, 프로젝트 완료 시점에서 즉시 시장에 유
통 및 운영될 수 있도록 해야 한다.
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第 4 節海外不動産開發事業의 推進背景 및 期待效果
Ⅰ. 海外不動産開發事業의 推進背景
2000년 이후 호황을 누리던 국내 부동산 경기가 2004년 국내의 각종 부
동산 규제 정책과 글로벌 경제 위기 및 유럽발 경제위기 등과 맞물려 지
속적인 하강일로에 놓여있다.
따라서 국내 부동산 시장의 호황기에 축적된 자금과 사업역량을 해외
부동산 개발시장으로 돌려 또 다른 사업기회를 창출해 보고자 하는 건설
업체들이 늘고 있고, 지속성장을 위해서 새로운 성장 동력을 찾는 것은 기
업생존34)에 필요한 당연한 과정으로 보아야 할 것이다.

국내 부동산 시장의 성장 정체
해외 부동산 개발사업의 성장배경에는 무엇보다도 국내 건설시장의 성
장이 정체되고 향후 전망도 불투명한 상황에서 새로운 성장 동력을 해외
에서 찾고 있는 것이다. 일반적으로 건설수요는 거시경제의 파생수요로서
우리나라 경제의 성장속도가 점차 둔화되는 단계로 진입하면서 전반적인
일감이 감소한 불가피한 상황에서 그 원인을 찾을 수 있겠다.
체제 전환시장의 부동산 수요 증가
중국, 베트남, 러시아 등 시장경제로 체제전환을 하면서 부동산개발 수

장병권, 「베트남 부동산 시장분석 및 개발사업에 관한 연구」, 2007, 홍익대학교 건축도시대학
원 석사학위논문, p.6.

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요가 커지고 있는 신흥시장(New Emerging Market)이 부활함으로써 해외
부동산 개발사업이 활기를 띠게 되고 주택의 대량생산 방식에 있어서 경
험이 풍부하고 역량이 축적된 국내건설업체로서는 이들 국가의 공동주택
수요가 큰 매력으로 작용하였다.

프로젝트 파이낸싱 등의 금융프로그램 뒷받침
대규모 사업자금이 소요되는 해외 개발사업은 대형 건설사들의 전유물
로 인식되어 왔으나, 국내 금융기관들이 과거와 달리 저금리로 풍부해진
부동산개발 투자자금을 배경으로 프로젝트 파이낸싱에 적극적으로 투자함
에 따라 중소형 건설까지도 해외 부동산개발사업에 참여하게 된 발판이
마련되었다고 볼 수 있다.35)
중견 건설업체들의 양·질의 성장
국내 건설업체들의 재무구조 개선, 자금조달 여건 변화 등 사업 추진여
건이 이전에 비해 많이 건실해지고, 그에 따라 우수한 인적자원이 많이 수
혈되어 국내 개발사업을 통해 축적된 개발 노하우와 결합되면서 상당부분
다수의 기업들이 해외 부동산 개발사업에 동참하게 이른다.
Ⅱ. 海外不動産開發事業의 進出形態
디벨로퍼형 개발사업
지금까지 국내 건설업체들의 해외진출은 대부분 토목, 건축, 플랜트시설

김성식, 「해외 부동산개발사업의 위험요인과 점검포인트」, LG경제연구원, 2004. p.21.

35 -
의 공사 수주가 대부분을 이루었다. 하지만 최근 들어 금융권과의 컨소시
엄 구성을 통해 국내 자본으로 직접 토지를 매입하여 부동산 상품을 개
발·매각하는 이른바 ‘디벨로퍼형 개발사업’으로 추진하는 경향이 늘어나고
있는 상황이다.
기본적으로 부동산 개발은 공간의 조성과 개발효과의 극대화 그리고 사
업적 의미(경제, 경영기법까지 포함)까지도 포함한 광의의 개념36)인데, 이
를 뒷받침할 부동산은 그 범위가 한정되어 있기 때문에 한정된 범위 내에
서 효율적으로 이용할 수 있는 다양한 방법 모색37)하여야 한다.
따라서 해외 부동산 개발사업의 일반적인 아이템으로는 국내시장에서
축척한 상품개발, 마케팅, 시공능력 등에 있어 국내 건설업체들이 비교우
위에 있는 분야이며 비주거용과 달리 분양을 통해 투자자금을 조기에 회
수 할 수 있는 대량 주거 밀집형 생산방식인 아파트사업의 비중이 높다고
하겠다.

대규모형 개발사업
최근에는 상업용, 업무용, 레저용 개발사업 등 임대와 운영 및 유지관리
까지 비즈니스 영역이 확장되어가는 상황이다. 뿐만 아니라 투자사업의 형
태가 대형 도시개발사업, 주택단지, 도심 복합개발, 리조트형 레저단지 등
으로 사업규모가 방대해지고 있으며, 인프라가 부족한 개발도상국의 경우
에는 社會基盤施設 구축에 대한 개발도 대형 건설사를 중심으로 활발히
이루어지고 있는 추세이다.

이종규, 부동산개발사업의 이해, 부연사, 2005. p.85.
박재용, 「부동산 개발사업의 위험요인 분석 및 관리방안」, 대구대학교 대학원 석사학위논문,

p.45.

36 -

사업 진출국의 다변화
최근 들어서는 해외 부동산개발사업의 진출지역이 중국에서 베트남, 러
시아, 인도시장 및 아프리카 등까지 다변화되고 프로젝트의 규모도 대형화
되는 특징을 보이고 있다. 이는 과거 사회주의 체제에서 시장경제로 전환
하면서 인프라구축과 인구수용을 위한 도시개발에 대한 수요가 증가하고
있는 것이 그 배경38)이라 할 수 있는데, 특히 중국과 베트남 개발사업의
경우 부족한 인프라건설 등 일정한 기여를 할 경우에는 그 대가로 토지를
공급하여 부동산 개발사업을 할 수 있도록 편의를 제공하는 경우도 있다.
정부가 소유한 토지를 활용하여 부족한 인프라도 확충하고 시급한 주택공
급 문제도 해결하는 등 외국인 투자자와 정부 모두에게 긍정적인 효과를
줄 수 있는 외국인 투자유치 정책을 실시하고 있는 경우가 증가하고 있는
상황이다.39)
Ⅲ. 海外不動産開發事業의 進出事例
대원건설 ‘안푸 칸타빌’ 사례40)
이 사례는 대원과 베트남의 주택개발회사인 투덕의 합작법인인 Daewon

Thuduc JVC에 의해 발주되었다. 공사 형태는 개발형 공사로 합작법인
의 예산으로 이루어지며, 설계는 베트남 업체인 ACSA에 의해 이루어졌
다.

김정현, 「해외 신도시 개발사업의 경쟁력 강화를 위한 CSF 연구」, 연세대학교 대학원 석사학
위논문, 2007. p.16.
양민영, 전게논문, pp.8~9.
김민형, 「해외부동산 개발사업 동향과 핵심관리 방안,」 한국건설관리학회, 2006, pp.4~6.

37 -
공사 재원은 발주처인 합작법인에 의해 제공되며, (주)대원은 시공부문
을 원청 단독으로 수주하는 형식을 띠어 형식적으로는 (주)대원 본사와는
별도로 분리된 형태로 이루어져 있다. 이 공사는 1,643만 달러 규모로
100% 주택부문이며, 호치민시 외국인 주거지역인 안푸 지역에의 아파트
분양 사업으로 베트남에서 외국기업 최초로 분양 아파트를 우리나라 분양
방식을 도입해 분양한다는데 의의가 있다. ‘안푸 칸타빌’은 베트남에서 대
원의 고유브랜드인 ‘CANTAVIL'로 브랜드 특허를 사용하고 있으며, 마감
재 공사없이 골조만 완공하여 분양되는 베트남 아파트와는 달리 국내 최
고급 수준의 마감재를 사용한 고급 아파트로 시공됐다는 특징을 지닌다.
평형은 26평, 45평, 36평, 29평, 24평, 22평의 5가지 평형대이며, 분양가
격은 45평이 1,210$/㎡(445만원/평)으로 아파트 가격은 18만달러(약2억원)
이며, 평형과 방향에 따라 다소 차이가 있다. 향후 (주)대원은 ’칸타빌‘이라
는 고유브랜드를 내세워 안푸 1차 사업은 2005년 1월부터 2006년 12월까
지 공사하고 2007년 1월에 입주완료 했다.
대원-혼까우의 안푸 칸타빌 2차는 2010년 1월까지 공사하고 입주를 완
료하였다. 대원-투덕 합작법인은 이어 3차 안푸 콤플렉스 개발사업을 진행
하여 2009년 3월 투자허가 취득, 2009년 9월에 건설을 시작하였으며 2012
년 9월에 준공예정으로 2개동 총 200세대로 공사 중에 있다. 또 대원 단독
으로 호치민시에 4차로 빈칸 이주단지 전체 6,500세대 중 약 2,000세대 아
파트를 건설 중에 있다.
이 사업은 베트남 투티엠 투자 건설청에서 대지 38.4ha에 주거, 상업, 공
공부지 도시개발사업으로 사업액은 약 3억 달러이다. 호치민, 하노이, 다
낭, 코박 등에서 지속적으로 아파트 사업을 펼칠 예정이고 국제신도시, 다
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낭 칸타빌 등을 진행 중에 있다. 또한 우리정부와 베트남 정부가 MOU를
체결한 하노이 신도시 개발(64만평)THT 신도시 개발 사업에 참여중이다.

(주)부영 ‘베트남 아파트’ 사례
이 사업 사례는 (주)부영이 베트남 호치민시가 제공하는 토지에 저소득
층용 아파트 3만 가구를 건설하는 프로젝트이다. 이를 위해 부영은 2005년
3월 베트남 호치민시와 기본 내용을 합의하고 MOU를 체결하였고, 이 사
업 이전인 2004년 9월 해외기증사업의 일환으로 베트남 꽝남성 땀끼싱 중
등학교 교사와 부대시설을 건립, 지역 인민위원회에 기부한 바 있다고 한
다.
이어 부영은 2005년 7월에 베트남 하떠이성과도 신도시개발사업을 추진
하기 위한 MOU를 체결하여 하노이 키엔 흥 지역의 약 100ha부지의 스포
츠공원과 옌니아지역의 약 7ha부지에 중심터미널사업을 B.T(Built-
Transfer) 방식의 개발 사업을 추진할 예정인데, 이처럼 베트남은 수행
능력과 재무능력을 갖춘 업체라면 현지 업체 혹은 외국 업체를 불문하고
시장참여를 허락하고 있어 상당히 유연하고 합리적인 시장41)임을 알 수
있다.
동일토건 ‘하이빌 아스타나 주거 복합단지’ 사례
이 프로젝트는 동일토건이 카자흐스탄에 자회사인 ‘하이빌 카자흐스탄’
을 설립, 추진하는 개발형 프로젝트로 설계는 우리나라의 도울건축이 담당

서유상, 「베트남 개발사업의 인·허가 절차에 관한 연구」, 건국대학교 부동산대학원 석사학위
논문, 2010, p.93.

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하였다. 이는 카자흐스탄의 수도 아스타나 경제특구인 마기스트랄가 12번
지에 들어서며, 총 40개동으로 20∼130평형 3,000가구로 분양가는 3.3㎡당
500∼550만원 수준이다. 동일 하이빌 단지 내에는 컨벤션센터, 외국인 학
교, 상업시설 등이 들어서며, 단지 인근에 30만평 규모의 대규모 공원이
조성될 예정이며, 동일토건 측에 따르면 이 프로젝트에 사용될 자금조달을
위하여 부동산 펀드를 발행할 예정이다.
또한, 분양을 위해서는 사전 마케팅 활동을 통해 고정 고객을 확대하였
으며, 백화점, 오피스빌딩, 공공장소 등에서 게릴라식 판촉 활동을 펼치고
있다. 이 회사는 2010년까지 본 프로젝트와는 별도로 30층 규모의 비즈니
스 센터와 6,900여평의 상업시설도 조성할 예정이며, 향후 카자흐스탄 외
에 우즈베키스탄, 키르키스탄 등 중앙아시아권 국가의 주택사업에 진출을
계획하고 있다.

계룡건설 ‘러시아 주상복합’ 사례
이 사업은 러시아 하바로브스크시 중심가에 50년 임대조건으로 사업 부
지를 확보하고 현지법인을 설립, 이 현지법인을 통해 아파트 건립을 추진
하고자 하는 것으로 2008년 내 착공이 목표였다. 사업 규모는 30∼50평 규
모의 주상복합 아파트 250여 가구이다. 계룡건설은 이 사업을 통해 벽난로
난방에 익숙한 러시아에 한국식 온돌난방을 선보일 계획이라고 한다. 회사
측에 따르면, 이 사업을 위한 건설자금으로 2,000만 달러를 국제신용보증
을 통해 확보했다고 한다.
계룡건설은 향후 하바로브스크에서 2, 3차 사업을 벌이는 한편, 블라디
보스토크와 이르크츠크 등 주변도시로 사업을 확장할 계획이다.

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동광 썬밸리그룹 ‘필리핀 클락자유지역 오피스텔 타워3’ 사례
이 사업은 썬밸리그룹의 해외법인인 동광클락이 필리핀 클락자유경제지
역에 클락개발공사로부터 사업부지를 임대형태로 확보하여, 지하 2층, 지
상 10층의 연면적 20만여평 규모로 한국형 오피스텔을 접목하여 2011년 9
월 준공하였다. 오피스텔 445실과 수영장, 비즈니스센터, 쇼핑몰 등을 갖춘
주상복합건물로서 클락 경제특구 전체를 조망할 수 있고 클락국제공항과
도 가까워 해외기업인들에게 편리한 입지조건을 갖추었다.
썬밸리그룹은 클락경제자유지역 내에 국제학교, 빌라, 호텔, 카지노가 조
성되는 복합리조트를 조성할 계획이며, 현재 클락개발공사 배후 山地를 개
발하여 36홀 규모의 클락썬밸리 골프장 공사를 진행 중에 있다.
Ⅳ. 海外不動産開發事業의 期待效果
글로벌 경제영토의 확장
앞의 사례에서 살펴본 바와 같이 베트남, 카자흐스탄, 러시아 등 국내
개발회사들의 해외 부동산 개발사업은 세계를 무대로 펼쳐지고 있다. 이는
우리의 사업 기술과 운영 노하우를 바탕으로 다양한 형태의 부동산 개발
사업을 통해 글로벌 경제영토를 확장한다는데 그 의미가 있겠다.
국내 부동산 경기 침체의 돌파구
계속되는 부동산 경기침체로 건설사 및 부동산 개발업자들은 국내 보다
는 해외에서 새로운 성장 동력을 찾고자 노력하고 있다. 이는 국내의 부동

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산 경기침체가 끝을 보이지 않고, 회복 또한 기대하기 힘든 심리적 위기감
에 휩싸였다고 보여진다. 하지만 이런 국내 상황보다는 중국을 중심으로한
개발 도상국에 철저한 사전 준비와 정밀한 타당석 분석을 통한 개발사업
을 시행한다면 국내보다 수익성 높은 신사업처로 기대할 수 있을 것으로
생각된다.

국내 “디벨로퍼” 전문인력 양성
전세계를 무대로 한 다양한 형태의 해외 부동산 개발사업이 활성화되고
있고, 사례에서 살펴본 바와 같이 동일토건의 카자흐스탄 복합단지 개발,
계룡건설의 러시아 주상복합 건설사업 등은 그동안 국내에서 에너지 및
프랜트 사업분야에서 일부 개발사업이 추진된 사례가 있었으나 부동산 개
발사업 분야까지 확대되었다는 데 의미가 있겠다. 뿐만 아니라 동광 썬밸
리그룹의 클락 오피스텔 개발 사례를 보더라도, 주차장을 지하로 설계하고
여러 편의시설들이 건물 내에 함께 위치하는 복합공간 형태의 건물이 없
었으나 국내의 사업경험과 개발 노하우를 접목하여 현지인 및 주변 국가
소비자에게 좋은 반응을 얻는 사례라 할 수 있다.
이러한 개발 과정들이 개발 기획자부터 향후 운영자까지 분야별 다양한
전문인력을 양성해 내고, 충분한 경험을 통해 선진국 인력과도 경쟁해 볼
만한 전문가들의 배출을 기대해 볼 수 있을 것이다.
국가 이미지 및 신인도 향상
2010년 G20 정상회의의 성공적 유치와 최근 한류(韓流) 문화 컨텐츠의
경쟁력으로 우리나라를 바라보는 시각차가 수년전에 비해 상당히 올라간

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것이 사실이다. 이러한 국가 이미지를 기반으로 국내의 다양한 부동산 개
발사업 경험을 통해 현지시장에 맞는 부동산 개발상품을 개발해 내고 다
양한 형태의 개발지역 기부 및 사회공헌을 활동이 이어진다면, 국가 이미
지 제고와 부동산 개발업자에 대한 신인도 역시 증가하리라 예상된다. 부
영의 베트남 아파트 사례는 개발자가 해당 개발지역에 학교나 부대시설을
건립하여 기부하는 사업과정을 통해 안정적으로 사업을 이어갈 수 있고,
개발사업자의 이미지 구축뿐만 아니라 국가적으로도 해당 국가 국민에게
우리나라 이미지를 증진시키는데 좋은 사례라고 평가할 수 있겠다.

해외 부동산 개발 글로벌 경쟁력 확보
중국, 베트남, 우즈베키스탄, 카자흐스탄 등 범지구적인 다양한 해외 부
동산 개발사업 시행을 통해 전문인력 양성이 가능하게 되고 다양한 개발
노하우 및 전문성이 축척되어, 최초 사업 시행국 정부와 신뢰를 근간으로
인접국가에 제2, 제3의 프로젝트 시행이 가능하리라고 예상한다. 최근 일
부 국내의 대형 건설사의 경우 국내의 판교, 일산 및 동탄 등의 성공적인
대형 도시개발 프로젝트 수행의 경험과 노하우를 기반으로 체제전환 후진
국가나 중동 등에서 초대형 개발 프로젝트를 수주하는 사례를 접할 수 있
다. 이는 국내 대형 건설사들의 시공 경험과 능력에 대한 신인도가 향상되
고 범정부 차원의 막후 협력 결과라고 사료되며, 이러한 지속적인 부동산
개발사업 경험을 통해, 그 동안 선진국 위주의 대형 개발 프로젝트에 국내
개발사도 참여할 수 있는 글로벌 경쟁력과 노하우가 향상된 결과라고 할
수 있다.

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第 3 章 필리핀 不動産開發事業 관련 制度
第 1 節不動産市場環境
최근 우리나라 국민은 관광 목적지로의 필리핀을 선호하는 경향이 뚜렷
하여, 2010년 기준으로 필리핀 외국인 입국 관광객의 21.04%, 관광객 數로
74만명으로 전체 1위를 차지하고 있다. 필리핀의 경제성장율을 보면 2012
년 1분기 인근 국가들 중에서 가장 높은 6.4%라는 경제성장율을 기록하는
등 각종 경제여건이 급속히 개선되는 상황을 맞고 있다. 또한 기획재정부
에서 집계한 ‘2012년 1분기 중 국내 거주자의 해외부동산 취득 동향’에서
올해 1분기에 국내 거주자가 해외부동산을 취득하려고 신고한 송금액 순
으로 필리핀은 미국, 호주, 캐나다, 홍콩, 영국 등을 포함하여 상위 8번째
국가로써, 금액으로는 160만 달러가 투자된 주요 투자국으로써 投資選好
度가 높은 국가 중 하나이다.
하지만 필리핀에서는 외국인이 부동산개발 시장환경이나 관련 법·제도,
인센티브 등을 살펴보지 않고 성급히 투자하였을 경우 사업실패 확률이
높기 때문에 부동산개발사업 관련 시장환경 및 제도 등의 기본적인 이해
를 통해 향후 개발 리스크를 줄이는 데 활용하여야 할 것이다.
Ⅰ. 오피스(Office)
필리핀은 2009년 미국발 금융위기로 촉발된 세계적인 경제위기로 인해
44 -
전반적인 경기침체가 예상되었으나, 2010년 세계경기 회복 국면에 편승한
막대한 규모의 해외 근로자 송금과 B.P.O(Business Process Outsourcing,
사업외주산업) 산업의 활황에 힘입어 국내 소비와 투자가 회복세로 전환
됨으로써의 전반적으로 不動産市場이 活況 국면에 있다.

오피스 임대시장
최근 필리핀의 메트로 마닐라지역은 BPO사업의 주요 사무실 수요 증가
로 임대가의 지속적인 상승세가 이어지고 있으며, 2012. 1분기 기준 공실
율은 4%미만을 기록할 정도로 임대 수요가 높은 상황이다.
BPO, 콜센터 등 전문 외주 사업서비스가 활성화 추세이고 특히 2010년
필리핀은 인도를 누르고 세계 1위 콜센터 국가로 부상하였으며, 산업의 투
자 확대에 비해 공급이 이에 미치지 못하고 있다는 여건이다. 뿐만 아니라
건실한 GDP 성장률(2010년 7.3%, 2011년 3.7%)에 힘입어 필리핀 여러 주
요지역에서는 일반 사무실의 수요가 부족한 상황이다.

Makati 지역
아래 <표3-1>을 보면 2011. 4분기 대비 2012. 1분기 사무실 공실율은
4.5%에서 3.4%로 하락, 이에 따라 해당지역 평균 임차료도 전년 동기 대
비 s/m당 P787에서 P831로 상승하였다. 전분기 대비 Bonifacio 지역 공실
율도 4.2%에서 1.7%로 하락하였고, 특히 이 지역은 BPO기업 집중화로
s/m당 평균임차료 P681에서 P753으로 상승하였으며 필리핀 내 부동산 개
발이 가장 활발한 지역으로 신축 건물이 속속 완공되고 있으나 늘어나는
수요를 감당하지 못하는 상태이다.

45 -

Ortigas 지역
최근 B.P.O 산업의 활성화로 사무실 수요 지속 전분기 대비 공실율
5.6%에서 3.7%로 하락, 전년 동기 대비 평균임차료도 s/m당 P551에서
P559로 상승하였다.
Alabang 지역
알라방지역 역시 B.P.O 산업의 사무실 입주가 거의 완료됨에 따라 공
실율은 전분기 3.84%에서 0.41%로 크게 하락하였고, s/m당 임차료도 전년
동기 P491에서 P537로 상승하였다.42)
<표 3-1> 필리핀 사무실 임대시장 동향
자료: CBRE Philippines, 2012. 1분기, p.3.

오피스 임대시장의 특징
기본적으로 필리핀의 오피스 임대시장은 미국의 사무실 임대 여건과 유
사한 형태를 이루고 있다. 건물의 규모 및 제반 편의성 등을 고려하여 최
상급(Premium) 및 A, B, C 형태로 분류하며, 통상적인 임차기간은 3년을

KOTRA 마닐라무역관, 필리핀투자·프로젝트뉴스 No.95호, 2012. 6, p.4.

46 -
구 분 내 용 비 고
건 물 Premium, A, B, C 4Type
임 차
단기 통상 3년 -
장기 5 ~10년 임대료 조정
임대료
선불 3개월분 -
정기 분기 또는 매월 *협의 가능
임대보증금 3개월분 (Security Deposit)
개별비용 전기, 수도, A/C비용, 보혐, 관리비 (Net Rent)
기본적으로 하며, 장기임차 시에는 5년∼10년을 기간을 두기도 한다. 그리
고 임대기간 만료 시 재환불되는 임대보증금(Security Deposit)은 통상 3
개월 임대료를 선지불하며, 임대료는 최소 3개월을 先拂하여야 입주가 가
능하다. 이후 임대료는 분기별로 지불하는 형태이다.
<표 3-2> 사무실 임대 형태
자료: 본인 작성
Ⅱ. 콘도미니엄(Condominium)
2010년 이후 3년째 지속되고 있는 필리핀의 견실한 경기회복, BPO 등
외국인 투자의 증가에 따라 외국인 중심으로 한 고급 주거주택 수요의 지
속적인 증가세가 이어지고 또한 해외 근로자 송금액 증대로 내국인 수요
또한 뒷받침하는 상황이다. 콘도미니엄의 경우 분양가격에 미치는 영향력
은 분양면적, 지명도, 경과년수, 층수, 승강기 수 그리고 펜트하우스 여부
의 순으로 결정되어 진다.43)

이승호·정의철, 「필리핀 고급 콘도미니엄의 분양가격 특성에 관한 연구」, 부동산·도시연구,

47 -

분류 및 형태
주로 콘도는 Luxury, A, B, C로 4개 등급으로 분류하며, 특히 Luxury
는 주로 CBD 중앙에 위치해 있고, 최소 280㎡ Unit이 한 층에 4개 이하
가 있는 콘도미니엄으로서 3∼4개의 방이 있으며, 최고급의 주방, 중앙 집
중냉방, 고급 마감 등 5 Star급 호텔에 상응하는 주변의 넓은 녹지와 공간
을 보유하고 있다.
임대기간
콘도미니엄의 임대 <표 3-3>와 같이 최소 1년 단위로 이루어지며, 임대
보증금(Security Deposit)은 2달치에 상응하는 임대료를 입주시 지불하여
야 하고 임대기간 만료 시 환불가능하다. 그리고 임대료의 지불은 통상 1
년치 임대료를 선불하나, 소유주와 별도의 협상이 가능하다. 마지막으로
총 임대료 내역에는 임대료, 유지보수비, 부가가치세, 인지세 등이 포함되
나, 전기료 및 가스료는 별도로 지불하여야 한다.
Ⅲ. 商街(Retail)
해외 근로자의 지속적인 송금증가와 B.P.O산업의 활성화 그리고 역외
생산 확대에 따른 전반적인 경기의 지속적인 호조세44) 영향으로 상가 수
요는 꾸준히 상승하여 임대료에 대한 인상이 불가피한 상황이다.
The Retail Trade Act of 2000에 의하여 외국인이 100% 지분으로 도
매상가 소유가 가능하나, 고급사치 상품만 전문으로 판매하지 않는 상가는
2, p.80.

CB RICHAD ELIS, MarketView Metro Manila, 2011 4Q, p.7.

48 -
최초 10년 동안 판매액의 최소 30%이상에 해당하는 국내 상품을 판매해
야 하며, 고급 사치상품 전문상점은 최소 10%이상 필리핀 내 생산 상품을
거래해야 하는 등의 까다로운 이행조건의 단서가 있다는 점을 간과해서는
안 된다. 구체적인 상가현황 및 임대료에 대해서는 아래 <표 3-4>을 살펴
보기로 한다.
<표 3-3> 콘도미니엄 임대료 현황
콘도명 규모(㎡) 임대료 범위(PhP) 평균임대료(PhP)
Legaspi Village
1 Bedroom 40-80 60,000-100,000 80,000
2 Bedroom 110-150 75,000-150,000 115,000
3 Bedroom 150-250 150,000-220,000 185,000
Rockwell Center
1 Bedroom 75-85 70,000-90,000 80,000
2 Bedroom 125-157 100,000-140,000 120,000
3 Bedroom 197-247 160,000-250,000 175,000
Bonifacio Global City
1 Bedroom 50-76 70,000-90,000 80,000
2 Bedroom 93-157 125,000-150,000 140,000
3 Bedroom 140-306 180,000-220,000 190,000
임대기간
. 일반적: 1년, 장기고정: 3년∼5년
. 단, 단기 상가임대 형태 불가
보증금(Deposit)
선임대료
. 보증금: 2∼3개월 해당 임대료 선납
. 선임대료: 1개월분 선납
자료: MarketView Metro Manila, CB RICHARD ELLIS, 2011, p.4.
49 -
<표 3-4> 상가 및 임대료 현황
지역명 물량(㎡) 임대료(PhP/㎡) 상가명
Makati
Bonifacio G. City
662,313 600∼1,600
. Glorietta, Greenbelt
. Market! Market!
Ortigas CBD 811,818 500∼1,200
. SM Megamall
. EDSA Shangri-La
. Robinsons Galleria
Rockwell Center 81,818 700∼1,000 . Power Plant Mall
Eastwood City 22,750 800∼1,000 . Eastwood Citywalk 1.2
Quezon City 646,824 600∼1,200
. SM North EDSA
. Gateway Mall
. TriNoMa
Bay City, Ermita 726,493 400∼800
. SM Mall Asia
. Robinson Place
. SM City Manila
자료: MarketView Metro Manila, CB RICHARD ELLIS, 2011, p.5.
Ⅳ. 工場 및 産業施設(Factory & Industrial Zone)
미국과 유럽발 경기침체로 필리핀 수출 증가율이 둔화되고, 2012년 6월
현재 산업단지내 충분한 공급여력으로 산업시설(공장) 임차료 수준은 크게
변화가 없는 상태이다. 생산시설은 산업단지[(Industrial Park, 주로 PEZA
및 자유구역(Freeport Zone, Clark 및 Subic 등)]에 주로 밀집되어 있고,
주요 업종은 전기전자, 반도체, 의약품, 자동차 및 부품 등 제조, 물류기지
(Logistic and Warehouse 서비스) 등이다. 최근 중국 등에서 필리핀으로
이전하려는 수요가 증가하여 문의가 이어지고 있는 상황이다.
50 -
<표 3-5> 주요 3개 산업단지 투자여건 현황
구 분
Subic Bay
Freeport
Clark Special
Economic Zone
Cebu
위 치
마닐라 북서쪽
130㎞(2.5시간)
마닐라 북쪽
80㎞(1시간)
마닐라 남쪽
569㎞(비행 1시간)
규 모 67,000ha 33,653ha -
항 만
공 항
15개 부두(100k TEU)
활주로: 2.7㎞, 700명
승객 일시 처리가능
활주로: 3.2㎞, 150만
승객 처리가능
1백만 TEU/9.5m 깊이
활주로: 3.7㎞, 2백5십만
승객 처리가능
전 력
공 급
130mws 50mws 302mws
용 수
공 급
33k cubic meter/day 최대 4000㎥/일 14만㎥/일
통 신
사업자
Subitel(PLDT) PLDT & Digital
Innove, DTS, TMSI
Sotelco,
Contrywide Telecom
월 간
임대료
토지: $0.4∼1.5/㎡
건물/빌딩: $2~20/㎡
Main Zone: $0.3/㎡↑
Sub Zone: $192-770/ha
Semi-Fitted 빌딩:
$1∼4/㎡
토지: $0.7/㎡↑
Semi-Fitted 빌딩:
$2.5∼3.5/㎡
단지명
. Subic Bay
Industrial Park
. The Subic Techno
Park
. BerthaPhil Biz Park
. Clark Premiere
Industrial Park
. The PhilExcel
Biz Park
. Cebu Light Industrial
Park
. Mactan Export
Processing Zone Ⅱ
. Mira Nila Ecozone
. Palambato-Bogo
Economic Zone
. South Road Properties
. Taft IT Zone
. West Cebu Industrial
Park Special Economic
Zone
자료: KOTRA, 필리핀 투자·프로젝트 뉴스, 마닐라 무역관, 2008. 5, p.4. 자료를 근거로
본인 재작성
51 -
第 2 節不動産開發事業의 制度
2011년 유럽 발 재정위기에 따른 국내의 해외투자 위축 분위기에도 불
구하고, 우리나라는 필리핀에 전년대비 싱가포르 다음의 6위 투자국이다.
2010년 9월까지 24.3억 달러를 투자하여 전체국 중 3위를 차지할 정도로
해외투자지로에 관심이 많은 국가이며, <표 3-6>와 같이 부동산 투자 역
시 전체 투자업종 중 3위로 2.89억 달러가 투자된 바 있다.
하지만 부동산개발사업은 초기 사업투자 시 관련 법규 및 제도 등에 대
한 충분한 이해를 기반으로 사업을 착수하는 것이 리스크를 줄일 수 있는
방안임에 따라, 필리핀내의 부동산 개발사업에 관한 法規 및 節次 등을 살
펴보는 것은 부동산 개발사업에 있어 중요한 절차라고 하겠다.
<표 3-6> 한국의 對 필리핀 투자동향, 업종별(1962∼2010.9)
순
위
업 종 건 수
법인수
(신규)
신고액
(억불)
비 중
1 제조업 2,798 1,223 10.55 45.5%
2 숙박 및 음식점업 1,211 618 3.04 12.6%
3 부동산업, 임대업 210 74 2.89 12.0%
4 건설업 259 95 1.52 6.3%
5 전기, 가스 및 수도 185 75 1.31 5.4%
자료: KOTRA, 필리핀 투자·프로젝트 뉴스, 마닐라 무역관, 2010, p.4.
52 -
Ⅰ. 外國人投資法 및 관련 認·許可

외국인 투자법45) 일반
1980년대 말 이후 적극적인 외국인투자 유치정책의 일환으로 1987년 투
자에 관한 모든 법령과 인센티브를 통합한 종합투자법(OIC, Omnibus
Investment Code)이 도입되어, 외국인투자 관련 조치가 일원화 되었으며,
1991년도에는 외국인투자를 촉진하고자 현행 헌법과 법령에 반하지 않는
다면 외국인의 100% 지분소유도 허용하는 외국인투자법(FIA, Foreign
Investment Act of 1991)이 제정되었다.
1987년 종합투자법(OIC)에 따라 투자분야의 인센티브를 부여하는 투자
우선계획(IPP, Investment Priorities Plan)이 매년 발표되고 있으며, 중점
투자 유치계획에 포함되는 품목의 경우 일반적으로 소득세 면제, 운영을
위한 자본재 및 원자재 수입관세 면제, 생산품 수출시 부두 사용료 및 수
출세 면제, 투자 철회 시 투자자의 권익보장 등의 인센티브가 주어지고 있
다. 1992년 외국인의 외환송금 및 외환보유가 전면 자유화 되었으며, 1994
년 외국은행의 설립 및 운영에 대한 규제가 완화되어 1995년 중 10개 외
국은행이 영업을 개시하였다.
외국인투자법(FIA)은 종합투자법(OCI)의 외국인 투자제한 품목 관련 내
용을 대폭 개정, 종래의 투자제한 방식을 개방적(Positive) System에서 보
수적(Negative) System으로 전환하고, Negative List에 포함되지 않은 외
국인투자에 대해서는 외국인 투자비율을 100% 허용하였다. 한편 투자자
임대법(Investor's Lease Act, 1993년 6월 제정)에 의해 외국인 토지임대

박진국, 「필리핀 부동산 시장에 대한 투자환경 분석」, 나이스신용정보, 2008, p.8.

53 -
기간이 종전 최대 50년에서 추가로 25년 재연장 가능해졌으며, 동남아 국
가중 최초로 제정된 BOT(Build Operate Transfer, 기획, 설계, 건설까지
함께 수주하는 Full Turn-Key 방식의 프로젝트를 준공 후에도 그 운영을
맡아 프로젝트의 건설비용을 회수하고, 그 후 정부에 양도하는 방식) 법을
1994년 개정하여 사회간접자본에 대한 국내외 적극적인 民間投資誘致를
위한 기반을 마련하였다.
최근 필리핀 정부는 현지 고용기회 확대, 생산성증대, 국내기술 수준향
상, 국가경쟁력 제고 기조 아래 필리핀 4대 투자진흥공사, 즉 투자위원회
(B.O.I, Board of Investment), 필리핀 경제지대청(P.E.Z.A, Philippine
Economic Zone Authority), 수빅만 광역청(S.B.M.A, Subic Bay Metropolitan
Authority), 클락개발공사(C.D.C, Clark Development Corporation)
등을 통해 국가 재정 적자폭 축소를 위한 부가세를 일부 상향(10% →
12%) 조정하였으나, 대외적으로는 광업분야의 외자유치를 용이하게 하는
2004 행정명령 207호(Executive Order No. 270)을 공표하고, 투자우선계획
(IPP), 외국인투자법(FIA) 등을 통해 외국인의 투자유치를 적극적으로 추
진하고 있다.
이러한 점은 바로 필리핀 정부차원에서 외국인에 대한 투자여건을 지속
적으로 개선함으로써 보다 많은 외국인 및 기업유치를 도모하여 중·장기
적으로 고용창출과 그에 따른 국익 증대를 기하고자 하는 노력이 크기 때
문에 국내의 잠재 해외 부동산개발 사업자 입장에서는 긍정적인 요인이
아닐 수 없다.

외국인 투자정책46)

54 -
1980년대 이후 필리핀 정부는 외국인투자 유치 정책을 실행해왔고,
1991년 ‘외국인투자법(Foreign Investment Act of 1991)’에 따라, 헌법이나
다른 법률에서 다음 <표 3-7>에 해당되는 분야를 제외하고 모든 사업활
동에 대해 100% 외국인 지분 소유를 허용하였고, 1996년 동법을 개정하여
외국인투자 Negative List를 축소하였으며,47) 헌법에 따라, 필리핀은 외국
인의 대중매체 소유와 해양자원 이용 (심해 어업 제외)을 금지하고 있으
며, 광고업(최대 30%), 공공사업의 관리 및 운영(40%), 사유지 및 교육기
관의 소유(40%)에 대해서만은 외국인 지분 참여를 제한하고 있다.
1993년 ‘투자자 임대법(Investors' Lease Act, 공화국법 제7652호)’은 외
국인의 토지소유를 금지한 헌법 조항을 완화하여, 외국인투자자의 토지 임
대기간을 최초 50년에서 25년간 더 연장할 수 있도록 허용하였다.

외국인투자 우대조치
필리핀은 복잡한 투자 인센티브를 제공하고 있으며, 그 법적 근거는
1987년 ‘종합투자법(OIC 1987, Omnibus Investments Code)’ 및 1995년 개
정법(Republic Act 7918 of 1995), 1995년 ‘특별경제지대법(Special
Economic Zone Act of 1995)’ 그리고 1991년 ‘외국인투자법’ 등이 있다.
동법들에 근거하여 다음의 기준에 따라 공업, 농업, 광업 및 기타
부문의 국내 및 외국인투자에 대해 다음과 같이 인센티브 및 특권이 제공
된다.
. 투자 자본금에 상당하는 고용기회 제공 시 지원된다.
한국수출입은행, 필리핀 국가현황 및 진출방안, 2010. 3, p.100.
1991년 ‘외국인투자법’은 공화국법 제7042호(Republic Act 7042)이고, 1996년 개
정된 법은 공화국법 제8179호(Republic Act 8179)이다.

55 -
<표 3-7> 외국인 투자 제한리스트(Negative List _ List A)
부 문 외국인 지분한도
. 협동조합
. 대중매체 (기록 제외)
. 사설 경호업
. 납입자본금이 250만 달러 미만의 소매업
. 엔지니어링, 의료 및 관련업, 회계, 건축, 화학, 범죄학, 통관중개, 환
경 계획, 임업, 지질학, 인테리어 디자인, 조경술, 법률, 도서관학,
항해사, 기관사, 배관장, 설탕 기술, 사회복지사업, 교습, 농.어업 등
면허 전문직 수행을 포함한 서비스
. 소규모 광산
. 필리핀 군도의 바다, 영해 및 배타적 경제수역에 있는 해양자원의 이용
. 투기장의 소유, 운영 및 관리
. 핵무기의 제조, 수리, 비축 및/또는 유통
. 생물, 화학/방사성 무기와 대인용 지뢰의 제조, 수리, 비축 및/또는 유통
. 폭죽 및 기타 불꽃 장치의 제조
0%
(외국인
투자금지)
.사설 라디오 통신 네트워크 20%
. 국내 . 외 고용 관련 근로자의 사적 채용 .다음의 경우를 제외한 지방
관급공사의 국내 건설 및 수리
‘Extended Build-Operate-Transfer(BOT)법(공화국법 제7718호)’
에 포함된 인프라 및 개발사업
외국 자본 또는 지원을 받아 국제경쟁입찰을 실시해야 하는 사업
. 방위 관련 건조물의 건설
25%
.광고대행업 30%
. 쌀 및 옥수수의 경작, 생산, 제분, 가공 및 무역(소매 제외)/교환, 구매
또는 다른 방식으로 쌀 및 옥수수와 부산물의 획득
. 공공사업의 운영 및 관리
. 교육기관의 소유/설립 및 운영
. 심해 상업 어선의 운영
. 정부 소유 또는 통제 법인, 회사, 기관 또는 시당국 앞 공급
. 사유지 또는 아파트의 소유 .천연자원의 탐사, 개발 및 이용
40%
. 공공사업 면허가 필요한 BOT 사업의 제안 및 운영
. 조정 회사
. 개별 단위의 소유자들이 공동으로 소유하거나 법인이 소유한 공동
구역이 있는 아파트의 소유
40%
. 납입자본금이 최소 250만 달러 이상 750만 달러 미만의 소매업
. 증권거래위원회(SEC)의 규제를 받는 금융회사
. 증권거래위원회의 규제를 받는 투자회사
60%
자료: 한국수출입은행, 전게서, p.124.
56 -
. 토지, 광물, 임산, 수산 등 자원의 생산성을 높이거나 생산자원의
이용개선 시 제공된다.
. 근로자의 전문적 기술 향상 시 제공된다.
. 미래 경제개발을 위한 기반 제공 시 지원된다.
. 국제적 경쟁력 표준에 부합 시 제공된다.
. 수출 기여 시 제공된다.
‘종합투자법’에 따른 인센티브를 받기 위해서는 투자위원회(BOI, Board
Of Investment)의 등록 자격이 되어야 하며, 투자위원회는 인센티브를 받
을 자격이 있는 사업을 명시하여, 다음 <표 3-8>과 같이 투자우선계획
(IPP, Investment Priorities Plan)을 매년 발표하며, 일반적으로 투자위원
회는 신규 사업을 선호하나, 적격 사업의 확장 및 현대화에 대해서도 인센
티브를 허용하고 있다.
일반적인 인센티브로는 소득세 면제기간 적용, 수입 원료에 대한 세금
및 관세 면제, 지방세 면제 등이 있으며, 추가 인센티브는 지역본부 또는
창고를 운영하거나 시골 저개발 지역에 회사를 설립하는 경우에 제공된다.
특별경제지대 투자자들에게는 1995년 ‘특별경제지대법’에 따른 인센티브
가 제공되며, 필리핀 경제지대청(PEZA)에 등록하고 특별경제지대에서 사
업하는 기업들에게는 ‘종합투자법’에 따라 투자위원회에 등록된 기업들보
다 더욱 광범위한 인센티브가 제공된다. 특별경제지대는 농공업, 공업, 관
광, 휴양, 상업, 은행, 투자 및 금융센터가 소재한 지역으로 대통령령
(Presidential Proclamation)에 따라 정해지며, 공업단지, 수출가공 또는 자
유무역지대, 관광 및 휴양센터 등이 이에 속한다.
57 -
<표 3-8> 투자우선계획(Investment Priorities Plan) 리스트
구 분 내 용
농업/기업농업
및 어업
농산물, 수산물, 바이오연료, 사료 및 유기비료, 생명공학 제
품 및 서비스
인프라
운송(항공, 수상 및 대중 철도수송), 용수(용수 공급 및 분
배), 물류, 에너지(재생에너지 및 환경 친화적 기술을 도입하
여 다른 에너지원을 이용하는 발전사업, 선교지역 소재 발전
설비, 민영화설비), 공동 주택, 물리적 인프라, 석유 및 가스
관 사업, ‘Build-Operate-Transfer (BOT)법’에 따른 사업
기술 상품
(Engineered
Products)
조선, 기계 및 장비 제조, 기타 운송장비(항공, 수상 및 육상)
제조, 기초 철강제품 제조
관 광
숙박시설, 리조트 및 은퇴자마을 설립, 의료관광, 의료.건강
상품 및 서비스
B P O 음성 및 비음성 IT 이용 가능한 서비스
창조산업
(Creative
Industries)
BOP 제외 IT 이용 가능한 서비스, 영화, TV 및 극장예술 제
작
전략 활동
(Strategic
Activities)
최소 사업투자 비용이 3억 달러 상당 페소로서 최소 1,000개
의 고용을 창출하거나 세계적으로 인정받는 높은 수준의 기
술을 이용하는 사업
연구개발
(R&D)
상업적 또는 사내 R&D 활동, 우수연구센터(Center of
Excellence: COE)
설립, 혁신 및 기술개발 훈련기관
주: 재생에너지를 이용하는 발전사업은 2008년 ‘재생에너지법’을 시행하는 규칙과 규정들이
발효되면서 동 리스트에서 제외됨.
자료: 한국수출입은행, 전게서, p.109.
58 -
대통령령 제66호에 따라, 이전에 수출가공지대청(EPZA, Export
Processing Zone Authority)의 <표 3-5>에 등록된 기업들도 ‘特別經濟地
帶法’의 적용을 받는다.
수출이 총수입의 최소 50%를 차지하는 기업은 1994년 ‘수출개발 법
(Export Development Act of 1994)’에 따른 인센티브를 받을 수 있고, 동
인센티브를 받기 위하여 수출자는 투자위원회, 필리핀 경제지대청, 상공부
(DTI)의 수출무역촉진국(Bureau of Export Trade Promotion) 또는 의류
섬유수출청(Garments and Textile Export Board)으로 부터 허가를 받아야
한다. 단, 부가가치세 면제기업, 다른 법에 따른 소득세 면제기업, 수출품
의 국내부가가치율이 10% 이하인 기업 등은 동법에 따른 인센티브를 받
을 수 없다.
‘종합투자법’의 일부 규정은 외국기업들의 인센티브 수혜 자격에 더 엄
격한 조건을 부과함으로써 국내투자자들에게 더 유리하게 작용하고 있다.
예를 들면, 국내시장에 판매되는 상품을 생산하는 외국기업들에게는 최소
20만 달러 상당의 페소화 납입자본금을 요구하고 있으나, 국내투자자들은
동 자본 요건을 적용받지 않는다.
수출지향기업(Export Directed Enterprise)들도 일정 조건에 따라 투자위
원회에 등록하여 인센티브를 받고, 생산품의 수출비중 요건은 국내기업(최
소 0%)보다 외국기업(최소 70%)에게 더 높게 적용되고 있다.

외국인 사업투자 시 제반 절차48)

한국수출입은행, 필리핀 국가현황 및 진출방안, 2010. 3, p.126.

59 -

외국인 사업투자 시 투자허가 체크리스트
필리핀 내 회사 설립 위한 일반적인 요건은 아래와 같다.
(1) 증권거래위원회(SEC) 앞으로 법인 및 파트너십 등록하고
(2) 무역규제소비자보호국(BTRCP)에도 등기를 하여야 하며, BTRCP
(Bureau of Trade Regulations and Consumer Protection)에 투자
회사의 회사명 / 단독소유권 등기를 해야 한다.
(3) ‘종합투자법(OIC)’에 따른 인센티브를 받기 위해서 투자위원회
(BOI)에 등록을 실시해야 한다.
(4) 수출가공지대(EPZ) 인센티브를 받고자 하는 수출기업들은 필리핀
경제지대청(PEZA)에도 등록을 실시해야 한다.
(5) 외국인투자는 자본금의 본국 재송금 및 이익 송금을 위하여 필리
핀 중앙은행(BSP) 앞으로 등록하여야 한다.
(6) 국세청(BIR, Bureau of Internal Revenue)에 납세자번호(TIN, Tax
Identification Number) 및 부가가치세 등록번호(Value-added
Tax Registration Number)를 신청해야 한다.
(7) 메트로 마닐라 소재 기업들은 시정부에서 소재 승인/사업허가 취
득을 하여야 한다.
(8) 회사 설립 소재지의 시청에서 건축허가 및 면허취득을 한 뒤,
(9) 고용주는 사회보장제도(Social Security System: SSS) 번호 취득
을 하여야 한다.
(10) 의료보험제도에 따라 필리핀 건강보험공단(Philhealth)에 회원가
입을 실시하여야 한다.
(11) Manila Electric Company(Meralco)의 영업지역에 소재하는 기업

60 -
은 Meralco에, Meralco의 비영업지역에 소재하는 기업은 해당 지방의
전력공급회사에 전력공급 서비스 신청을 한다.

현지법인 설립
(1) 필리핀의 주요 사업형태
법인, 파트너십, 개인기업 등으로 다국적 회사들은 지점, 자회사, 라이
센스 및 프랜차이즈 계약, 합작투자 계약 또는 지역본부 등을 설립 및 등
록할 수 있는데, 가장 일반적인 사업형태는 주식회사로 설립허가가 50년으
로 제한되어 있으며, 이후 50년간 연장 가능하다.
(2) 법인 구성요건
설립자들이 제안된 정관 및 내규에 동의한 다음, 승인을 받기 위하여
증권거래위원회(SEC) 앞으로 정관을 제출하고 수수료를 납부하여야 하고,
증권거래위원회는 다음 서류들을 등록청(Records Division) 앞으로 제출하
도록 되어있다.
가. 회사명 확인증(Name verification slip, 해당 기업의 회사명이 다
른 기업의 회사명과 중복되지 않는 경우, 온라인이나 증권 거래위원회의
Name Verification Unit에서 발급받을 수 있다.) 또는 동일 회사명이 증권
거래위원회에 이미 등록되어 있는 경우 회사명을 변경할 의사가 있다는
설립자 또는 이사의 동의가 필요하다.
나. 국세청(BIR)의 납세자번호(TIN)를 구비한다.
다. 주식회사 외국인 출자자 시에 증권거래위원회는 해당 외국인 여
권 사본, 비거주 외국인출자자의 투자자금 국내송금 증명(은행의 증명서)
을 요구하며, 납입자본이 현물 및 현금으로 구성된 경우, 회계 담당자가

61 -
작성한 대차대조표를 제출하여야 한다. 회계 담당자는 계획된 자본총액의
최소 25%가 출자되었고, 출자금의 25%가 납입되었음을 증명하여야 한다.
그러나 정책적으로 증권거래위원회는 외국인의 첫 출자금은 법인 설립 시
전부 납입하도록 요구하고 있으며, 이후 설립자들이 이사회를 선출하고 이
사회가 경영진을 임명한다.
증권거래위원회는 등록청을 통해 신청서 제출일로부터 5∼7일 영업일
이내에 등록신고서를 발급한다. 등록 신청서 양식은 증권거래위원회의 웹
사이트에서 다운로드 받을 수 있으며, 신청서는 다른 필요 서류들과 함께
증권거래위원회의 회사등록부(Company Registration Department)에 제출
되어야 한다. 필수 납입자본금은 인가 상업은행(Accredited Commercial
Bank) 또는 증권거래위원회에 공탁하여야 하는 경우도 있다.
증권거래위원회에서 등록증을 취득한 후, 본사가 소재할 시(지방자치단
체)의 지방정부(보통 시장실)에 사업허가를 신청하여야 하며, 노동고용부
(DOLE, Department of Labor and Employment), 사회보장제도(SSS), 재
무부 및 필리핀 중앙은행(BSP) 등 다른 정부기관들 앞으로 관련 사항들을
등록하여야 한다. 은행 또는 금융중개기관을 설립할 경우, 필리핀 중앙은
행의 금융통화위원회(Monetary Board)에서 인증서를 받아야 한다.
부분적으로 제한된 활동을 하는 법인이나 단체의 이사회에 외국인을 선
출하는 것은 일반적으로 해당 법인이나 단체에 허용되는 외국인의 참여
또는 납입자본 지분에 비례하여 허용된다.

건축 및 관련 허가49)
상게서, p.132.

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세계은행의 Doing Business Report 2012에 따르면 필리핀의 비즈니스
초기 투자환경순위는 183개국 중 158위로 매우 열악한 상황으로써, 관료적
형식주의 등으로 인하여 건축허가에만 6개월 이상이 소요되는 경우가 많
다는 점을 인지할 필요가 있다.
(1) 공장, 건물 또는 토지 개량 등 건설이 필요한 사업을 위해서 투자
자들은 먼저 주택토지이용규제위원회(Housing and Land Use -
Regulatory Board)가 발급하는 소재허가(Clearance for Location)를 받아야
하고, 해당 소재지 지방정부로부터 건축 및 관련 허가를 받아야 한다.
(2) 해당지역의 조례에 따라 <표 3-9>과 같이 지방·정부의 승인은 길
게는 6개월 정도가 소요되며, 수출가공지대(EPZ) 및 공업단지의 행정관이
건축 및 관련 허가 취득업무를 지원할 수 있다.

환경법
(1) 필리핀의 환경 규정으로는 1977년 발효된 ‘필리핀 환경정책
(Philippine Environmental Policy) 및 ‘필리핀 환경규정(Philippine
Environmental Code), 환경영향 진술시스템을 제정한 1978년 규정 등이
있다.
(2) 환경에 영향을 미칠 수 있는 민감한 사업들은 환경천연자원부
(DENR)의 환경관리국으로부터 환경준수증명서(ECC)를 받아야 한다.
(3) 환경영향 진술서는 석유 및 석유화학, 금속 및 제련, 채광, 채석 및
기타 형태의 자원 추출, 임산물, 어업, 인프라, 환경적으로 중요한 지역 및
인접 지역의 사업에 대해서는 義務事項이다.

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<표 3-9> 콘도미니엄 건축 인·허가 절차
인허가 사항 소관부서 소요기간
건축 높이 제한 항공국(A.T.O) 4주
Barangay 건축동의 해당지역 Barangay 3주
용도지역 및 입지허가 주택토지이용규제위원회 1.5~2개월
건축허가
(건물, 전기, 기계, 위생, 배관, 소방 등)
지방자치단체 1.5개월
환경적합인증 환경자원부 3~4개월
개발허가 주택토지이용규제위원회 1.5개월
입주허가 지방자치단체 2~3주
광고허가 주택토지이용규제위원회 3주
부동산 등록증명 주택토지이용규제위원회 3주
분양허가 주택토지이용규제위원회 3주
자료: 삼일회계법인, 2008 Investment Review Philippines, 2008, p.26.
가. 관련 지역들은 국립공원, 유역 보존지역, 야생 보호지역 및 필리
핀 문화적 소수민족의 본거지 등이며, 관련 주요산업으로는 화학제품, 직
물, 시멘트, 펄프 및 종이, 식품 가공, 기계 제조 및 조립, 제혁 등이 있다.
나. 투자위원회(BOI)의 환경관련 지원부서, 필리핀 경제지대청
(PEZA) 및 수빅만 광역청(Subic Bay Metropolitan Authority)의 환경보전
센터(Ecology Center)가 환경준수증명서 취득 상담을 한다.
다. 1999년 6월 일부 기업들과 석유회사들의 강력한 반대 로비에도
불구하고 의회가 획기적인 ‘대기오염방지법(Clean Air Act)’을 제정하였다.
동법에 따라, 소각로의 사용이 금지되고, 2006년 1월 1일까지 생체의학 소
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각로의 단계적 철수가 규정되었으며, 기존법에 포함되어 있는 화장 및 화
전만 계속할 수 있게 되었다.

부동산 취득50)

외국인 부동산 취득 및 부동산세
필리핀은 현행법상 외국인이 토지를 소유하는 것을 불허하고 있으나,
현지인 지분 60%(외국인 지분 40%이하)인 법인 형태로 사유지를 소유하
는 것을 허용하고 있으며, 100% 외국인 투자법인이 직접 개발할 경우에는
임차한 투지 위의 건축물에 대한 지상권 소유만 가능하다. 한편 국유지의
경우 현지인 지분이 60%이상인 법인이라 해도 임차를 통해서만 사업진행
이 가능한 상황이다.
필리핀 공화국법 제4726호(Republic Act No. 2726 'The Condominium
Act' Sec 5)에 의거 콘도미니엄과 콘도미니엄으로 허가 받은 타운하우스
에 한해 Unit(개별호실)과 토지지분의 40%까지만 외국인의 완전 所有權이
認定되고 있으며, Unit의 40%만 외국인에게 판매가 가능하다. 한편 장기
임차(1회 50년, 25년 연장가능)한 토지 위에 건축된 콘도미니엄의 경우
100% 외국인에게 임대분양이 가능하며, 토지임차권에 대해서는 관계 법령
에서 외국인 소유제한을 별도로 두고 있지 않는 상황이다.
필리핀에서의 구체적인 자산취득에 대한 각종 세금종류별 부과율은 <표
3-10>와 같으며 부가세에 대해 임대료 기준으로 임대인이 아닌 임차인에
게 1.5백만 페소를 기준으로 차등 지급하고 있는 점이 특징이며, 특히 1.5
상게서, p.134.

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종 류 기 준 부과율(%)
국세-인지세(Ducument Stamp Tax) 매매가 또는 평가액 1.5
국세-취득(이전)세(Transfer Tax) 부동산 당해 물건가액 0.5
국세-등록세(Registration Fee) " 0.25
국세-양도취득세(Capital Gain Tax) 평가액 6.0
지방세-재산세(Property Tax) 시별로 부과 세율 상이 2%이내
부가세-연간 임대료기준으로
임대인이 아닌 임차인 부담
p1,500,000(U$33,515)이하 3
p1,500,000(U$33,515)이상 12
다주택 소유자 중과세, 종부세 - 없음
백만 페소를 초과였을 경우에는 12%라는 매우 높은 부가율을 보이고 있
다.
<표 3-10> 필리핀 부동산 세금의 종류와 부과율
자료: 이승호, 「필리핀 공동주택 투자환경 분석에 관한 연구」, 광운대학교 경영대학원 석
사학위논문, 2009, p.53.
뿐만 아니라 다음 <표 3-11>을 살펴보면 전반적으로 필리핀의 경우 우
리나라 보다는 부동산에 부과되는 세금에 대해 적용 요율이 낮은 편이며,
취득세의 경우 우리나라의 25% 수준이고, 등록세의 경우에는 10%를 다소
넘는 수준인 것으로 확인되었다. 그리고 우리나라 보유세의 경우 재산세,
종합부동산세 등의 별도 과세표준과는 달리, 평가액의 2%이내에서만 적용
되어 과다 부동산 소유자 입장에서는 유리한 측면이 있고, 우리나라에서
부과되는 교육세 및 농어촌 특별세의 특별 세목에 대해서는 별도로 부과
되지 않는다.