- 94 -
구 분 업장명 비 고
호 텔
Holiday Inn, Hotel VIDA, Oxford Hotel,
Hotel Stotsenberg, Fontana Leisure,
Lohas Hotel, Asiana Greenvill
카지노 운영
(Lohas 제외)
골프장
Mimosa G.C, Korea(Fontana) G.C,
Air Force G.C(9홀)
(건설중)
클락선밸리C.C
면세점 Value City, Oriental, Parksan외 다수
패스트푸드 맥도널드, Jolli bee, Pizza House
편의점 Mini Stop, Seven 11 S.M Mall
은 행 RCBC, BPI 등 A.T.M기 보유
학교/어학원
Brent In't School, U.P분교, (어)SPC
(어)GS, (어)Clark Education Center
*어학원:(어)
병 원 Clark Medical Center -
현재 마닐라국제공항(NAIA)의 수용능력 한계에 달할 것을 염두하여 향후
2015년 완공목표로 90Km에 달하는 마닐라와 클락까지 鐵道建設 사업을
발표한 바 있다.
- 기타 편의시설 인프라
최근 클락경제자유지역은 필리핀 부호들이 이주를 선호하는 지역 중에
하나로 손꼽히고 있다. 기본적인 인프라 여건의 우수성에 안전한 치안, 마
닐라에 비해 공해 유발시설이 없어, 쾌적한 공기 및 광활한 녹지 그리고
각종 생활 편의시설이 완벽하게 갖추어진 지역이기 때문이다.
<표 4-7> 클락경제자유지역(CFZ) 내 편의시설 현황
자료: 본인 작성
- 95 -
우선 클락경제자유지역 내에서는 10여 곳이 넘은 면세점(고급 브랜드숍
형태의 매장 아닌, 중형 할인점 수준 규모의 창고형 면세점이 타당)에서
모든 상품을 면세로 무제한 구매할 수 있고, 대형할인점인 S.M Mall이 위
치해 있으며 클락경제자유지역 내에만 정규 골프장 2곳과 9홀 골프장 1곳
이 있으며, 24시간 운영되는 편의점 등 다양한 生活便宜施設들이 있다.
뿐만아니라 호텔, 은행, 병원 및 커피솝 등에서는 와이파이(Wi-Fi)망이
무료 또는 유료형태로 설치되어 있어, 인터넷 등의 정보망 이용이 가능하
며 최근에는 저렴한 인건비를 바탕으로 한 어학원이 다수 개원하여 국내
의 영어연수 목적의 일반인 및 학생들의 현지 체류가 늘러가고 추세이다. - 96 -
第 2 節 리조트호텔 開發事例 分析
본 연구는 현재 연구자가 클락경제자유지역에서 추진 중인 리조트호텔
개발사례를 토대로 사업 추진 전반에 관한 건축, 입지, 시설, 마케팅전략,
경쟁호텔 분석 및 사업성 분석을 통해 보다 효과적인 사업 추진방향을 제
시해 보고자 하였다.
Ⅰ. 建築 및 立地 競爭力 先占
- 건축 현황분석
[그림 4-7] 클락경제자유지역 리조트호텔 마스터플랜
자료: 프로젝트 사업계획서에서 참조
(1) 부지위치: 필리핀 클락자유지역 Roxax Highway 인근
(2) 대지면적: 00,000㎡ (0,000평)
- 97 -
(3) 용도/구성: 호텔(200객실), 카지노, 워터파크, 레스토랑, 연회장
기타 호텔부대시설
(4) 연면적 및 층수: 000,000㎡ (00,000평), 지상 5층
(5) 건폐율, 용적율 및 구조: 000%, 00%미만철근콘크리트
- 프로젝트 입지분석
[그림4-8] 사업부지(항공사진)
자료: 구글어스(www.earth.google.com)
사업부지는 필리핀 중부 루손섬의 클락자유지역에 위치 있고, 마닐라로
부터 북서쪽으로 직선거리 80㎞ 떨어져 있으며, 중심가로 진입하는 메인도
로 삼거리를 끼고, 공항에서는 5분내 접근이 가능하다. 인근 한인타운이
있는 앙겔리스시와는 5분 이내에 접근이 가능하고 피나투보 화산의 야외
온천과 사방바토르 지역의 모래찜질 및 Off-Road 체험지까지 약 40분이
소요되며, 편의점 및 은행 등이 잠정 개발부지 주변에 밀집되어 있다.
(클락자유
/마닐라
[80㎞]
- 98 -
[그림 4-9] 사업부지 (위치지도)
자료: 구글어스(www.earth.google.com)
[그림 4-10] 클락개발공사 임대부지 프로파일
자료: 클락개발공사, 마케팅팀 - 99 -
요 인 고려대상
크 기
. 부지는 제안된 프로젝트의 크기(Size)를 수용하기 위해
충분한 규모인지 판단
. 단형(건물과 경계사이의 영역), 용적률(건물이 지어질수 있는
비율), 건밀도(대지면적에 대한 건물의 비율) 및 법률사항
고려
위 치 . 주변용도 및 제안된 환대시설에 따른 예상 영향 판단
접근성
. 고객의 호텔 및 다른 시설들과의 접근 가능성
. 최적 접근 도로 또는 철도 판단
가시성 . 접근성과 유사 개념
위 [그림 4-10] 자료는 초기 부지선정 시에 클락개발공사에서 클락경제
자유지역 내의 임대가능 부지를 정리한 자료로써, 사업투자자에게 제공되
는 자료이다. 임대가능 부지를 정리하여 지속적으로 업데이트하기 때문에
필요하다면 다른 부지에 대한 추가 요구를 하여도 관계없다.
리조트호텔 입지선정은 향후 호텔운영에 막대한 영향을 줄 수 있기 때
문에 다음 <표 4-8>의 고려요인등과 연계하여 검토하고, 이는 호텔사업의
특성 중 상품의 이동 불가능성과도 관련이 있는데 따라서 경영자(프로젝
트 시행자)는 세심한 환경분석과 다양한 사항 등을 고려 및 확인하고 분
석하여 신중하게 위치 선정에 임해야 할 것이다. 또한 호텔의 형태에 따라
서 接近性 및 周邊 環境에 맞게 위치를 선정함도 매우 중요하다.63)
<표 4-8> 환대시설을 위한 부지평가 시 고려요인
- 21C 호텔관광 연구회, 호텔경영학, 현학사, 2010, p.59.
- 100 -
. 비예약 고객들의 유인성 가능여부 고려
수요
창출자와의
관계
. 위치의 편리성 중요 - 균형잡힌 접근성, 다른 시설과의 연계
. 도시 비즈니스 고객: 업무장소의 접근 편리성
다른
시설과의
관계
. 호텔사업에서 가장 중요 포인트
. 비즈니스 고객: 레스토랑 및 상점과의 접근 용이성
. 여행 고객: 관광지와의 접근 용이성
. 교통수단의 편의성 중요
경쟁자와의
관계
. 레스토랑, 페밀리 레스토랑-유사 시설물과 최단 접근성
자료: Developing Hospitality Properties & Facilities, Josef Fansely and Handy Ingram,
신홍철 역, 다올출판사, 2009, p46.
- 프로젝트 개발계획 분석
- 프로젝트 개발 기본방향
클락경제자유지역은 치안이 우수하고, 미군 공군기지로 사용되었던 완벽
한 인프라 시설을 기반으로 탁월한 주변 녹지환경과 잘 어울어진 다양한
골프코스, 클락경제자유지역 내의 트라이시클(필리핀에서 오토바이를 개조
하여 승객을 탑승을 할 수 있는 보조장치 부착, 3명∼4명이 저렴한 요금으
로 이용할 수 있는 범용 운용수단)의 출입 통제를 통한 조용한 환경 여건
을 갖추고 있는 지역이다. 또한 인접해 있는 앙겔레스市를 통해 다양한 현
지 문화체험과 한인타운의 친근함을 느낄 수 있는 클락경제자유지역에서
비즈니스 休養型 리조트호텔을 개발하여 최고수준의 서비스 제공과 개발
사업수익의 극대화 모델을 추구하고자 한다.
- 101 -
구 분 규 모 비 고
본
관
동
객 실 200객실 . 일반 객실: 170실, 레지던스형 객실: 30실
레스토랑 247.935㎡ . 외주운영(150석)
Bar 165.29㎡ . 임대운영(30석)
Coffee shop 214.877㎡ . 스타벅스 유치
Fitness center 99.174㎡ -
Business Lounge 26.446㎡ -
K.T.V 330.580㎡ . 임대운영
마사지 샵 99.174㎡ . 임대운영
연회장 495.870㎡ . 임대운영(300석)
야외 워터파크 1,485.00㎡ . 개폐형 슬라이딩식 천정
부
속
동
카지노 661.16㎡ . 게임머신 50대, 테이블게임 15대
브랜드샵 198.348㎡ . 폴로, 라코스테, 코치, 나이키, 막스마라 외
편의점 49.587㎡ -
- 시설 분석
1차적으로 클락경제자유지역의 주요 관광객 및 현지인들의 방문 경향
을 보면 주로 클락지역의 골프코스의 이용을 위한 외국인 및 현지인들이
다수를 이룬다고 볼 수 있다. 따라서 그들을 리조트호텔 1차 타켓 고객층
으로 설정하고 인근 공단의 주재원 또는 출장 등의 비즈니스 고객을 2차
고객층으로 설정하여 그에 따른 호텔 내 시설계획도 함께 고려하였다.
<표 4-9> 클락 리조트호텔 시설계획
자료: 프로젝트 사업계획서를 참조로 본인 재작성
특히 본 프로젝트의 시설구성 중 각종 편의설과 브랜드샵 구성에 주안
점을 두었는데, 하권찬은 “리조트업계가 고속 성장한 것은 상당부분 삶의
질, 특히 건강과 웰니스(Wellness)에 관심이 많은 베이붐 세대들 덕분이다.
- 102 -
리조트로서 특화한 쇼핑몰들은 점점 더 이런 추세를 반영하고 있는데, 가
장 대표적인 반영부문이 쇼핑몰들이 즐비하는 상품 및 서비스 내용이
다”64)는 것과 같이 비즈니스 휴향형 리조트호텔을 추구하는 최근 컨셉 추
세를 적용하였다.
[그림 4-11]의 리조트호텔 건물 배치는 호텔 메인동 건물과 전면에 부
속동을 배치하여, 1층에는 브랜드샵과 2층에는 카지노 업장을 배치하였다.
이는 카지노동이 있는 건물과 호텔동을 분리하여 호텔 고객들에게 카지노
의 다소 부정적인 이미지를 물리적으로 분리하기 위함이며, 야외 워터파크
는 물놀이는 즐겨하나 자외선 노출을 꺼리는 현지인을 고려하여 슬라이딩
식 개폐형 천정구조를 사용하였고, 100m 규모 워터풀로 구성하였다.
[그림 4-11] 클락 리조트호텔 건물배치 레이아웃
자료: 프로젝트 사업계획서에서 참조
- 하권찬, 상업용부동산개발론, 다산출판사, 2009, p.409.
- 103 -
Ⅱ. 現地化 마케팅 전략
시장의 조건과 고객의 필요와 욕구 즉, 고객의 특성이 다양하게 나타나
므로 효율적으로 마케팅활동을 하기 위한 시장세분화가 필요65)하기 때문
에 클락 리조트호텔의 마케팅 전략수립도 수요자 니즈에 맞춘 마케팅 활
동으로 계획하였고, 크게 4가지의 마케팅 계획을 통해 지속적인 수요창출
요인으로 이끌어 내는 것을 목표로 하였다.
- 마케팅 기본방향
- 철저한 現地化 전략
필리핀 현지인들이 자유롭고 부담없이 호텔을 이용할 수 있게 하여
빠른 기간 내에 호텔 객실 가동율을 정상화하기 위한 현지화 마케팅 전략
이 요구된다.
(1) 저렴한 커피 및 워터파크 이용요금, 카지노 무료(Free) 음료 서비
스 제공을 통해 내방객을 유도하는 박리다매형 가격전략을 수립한다.
(2) 현지인 호텔 채류 및 현지 외국인 기업 호텔 이용 시 특별가격
(Special Discount) 프로모션 정책을 제공한다. - 리조트호텔 브랜드 差別化 전략수립
클락경제자유지역 내 현지 로컬(Local) 호텔의 브랜드 아이덴티티의 소
구력 부족에 따른 투숙율(Occupancy) 한계를 극복하고, 고객들이 호텔 브 - 오준석·설원식, 전략경영시대의 경영학, 웅지경영아카데미, 2000, p.182.
- 104 -
랜드와 연계된 호텔투숙 만족도를 높이기 위해, 브랜드호텔 도입을 통한
클락자유지역 내에서 브랜드 차별화를 가져가는 것이 효과적이다.
(1) 글로벌 체인호텔이면서 호텔경영 측면에서 로열티가 다소 저렴한
“라마다(Ramada)” 브랜드 사용을 검토한다.
(2) 브랜드 호텔에 따른 구매 만족도를 유도할 수 있어 비교적 높은
가격정책 수립이 가능하여, 성수기에는 로컬호텔보다 보다 비교우위의 가
격정책이 가능하며, 비수기에는 로컬호텔과 유사한 가격 정책을 수립하여
도 강력한 브랜드와 기술, 노하우(Know-How)를 가지고 여러 지역에 호
텔을 직·간접적으로 침투, 운영하는 호텔 운영방식인 체인호텔66) 브랜드가
고객 소구력을 높일 것으로 예상된다.
- 시즌별 마케팅 전략운영
비수기와 성수기 관광객 이동이 극명한 최근의 여행 추세를 살펴보면
시즌별로 고객의 여행상품 결정을 리딩할 수 있는 차별화된 마케팅 전략
수립이 효과적이다.
(1) 클락자유지역과 인근 앙겔레스지역에 포진되어 있는 다수의 골프
장과 연계하여 시즌별 파격적인 골프투어 상품개발 및 홍보한다.
(2) 최근 필리핀의 어학연수 특수에 따른 어학원과 연계한 공동 상품
개발하여 비수기 수익성 타개의 일환으로 활용한다.
(3) 클락개발공사에서 실시하는 연례 이벤트 행사(열기구, 페스티벌)와
연계한 현지인 대상의 특별 이벤트 프로모션 활동을 전개한다. - 21C 호텔관광연구회, 전게서, p.70.
- 105 -
- 전략적 파트너십 마케팅 전략
특히 해외 개발호텔은 국내 및 타지역 국가들의 여행사 및 관련 업체
들과의 상호간 협력이 없이는 안정적인 수익구조 창출이 대단히 힘든 한
계를 지니고 있다. 따라서 지속적으로 관련 업체들에게 비수기 시 협력사
를 위한 특가 가족상품 제공 등을 통해 지속적인 상호 협력관계를 유지하
여 비수기 극복에 대비한다.
(1) 국내 및 타 국가 전문 여행업체들과의 Block 판매 및 독점계약
체결을 통해 안정적인 매출을 유도한다.
(2) 국가별 호텔 예약업체들과 연계한 지속적인 판로를 모색한다.
(3) 카지노 고객 유치 전문업체들에게 추가적인 리베이트율을 제공하
여 지속적으로 정켓(Junket, 오로지 게임을 목적으로 카지노를 방문하는
사람들로써, 작게는 2∼3명에서 많게는 10명 내외의 팀단위 고객을 말하
며, 전문 모집인에 의해 모집) 고객 유치를 유도한다.
- S.W.O.T 분석
부동산 개발자 입장에서는 항시 부동산 시장의 환경정보를 바탕으로 하
여, 기회요인은 더욱 강화하고 위협요인은 적절한 대책을 마련하여 마케팅
에 대한 부정적 효과를 극소화할 수 있어야 하는데67), 이러한 측면에서 금
번 프로젝트의 제반 환경여건을 구체적으로 살펴보고자 한다.
- 강점(Strength)
클락경제자유지역은 필리핀의 여타 여행 목적지보다도 예전 미공군이 - 오윤희·이희천, 소매마케팅, 남두도서, 1999, p.21.
- 106 -
사용하던 시설을 필리핀 공군이 인수·사용함에 따라 그에 따른 경비체계
의 강화로 치안이 안전하다는 점이 강점이다.
최근 여행객의 여행목적중 하나인 건강회복을 위한 휴양이 강조되고 있
는 점을 볼 때, 클락경제자유지역은 국제공항이 자유지역 내에 있는 관계
로 높지 않은 건물과 그에 따른 주변 녹지가 광활하게 분포하고 있어 신
선하고 맑은 공기를 느낄 수 있으며, 자유지역 내에만 정규 골프코스 2곳
과 9홀 골프코스 1곳이 있어 항시 운동 등의 여가를 즐길 수 있다.
뿐만 아니라, 클락경제자유지역은 차로 5분 거리에 위치한 앙겔레스 시
가 인접해 있어 현지 로컬에 대한 음식, 유흥, 온천 및 마사지 등 특색 있
는 체험을 할 수 있고, 한인타운이 조성되어 있어 항시라도 한국의 익숙한
문화를 접할 수 있다. 특히 수빅경제자유지역(Subic Bay Freeport)과도 1
시간 내에 이동할 수 있는 고속도로가 설치되어 교통 여건이 우수하다.
최근 관광객이 관광지를 선택할 때는 물리적 요소인 환경적 측면뿐만
아니라 흥미와 볼거리를 등의 요소도 고려하여 선택한다68)는 점을 이해한
다면 클락경제자유지역의 충분한 경쟁력이 있다고 하겠다.
- 약점(Weakness)
클락경제자유지역은 루손섬의 중부 내륙에 위치하여 있어, 일반적으로
필리핀을 여행 목적지로 생각하는 관광객들의 입장에서 보면 해변이 없다
는 단점이 있다. 해변으로 이동하기 위해서는 보통 수빅경제자유지역으로
이동하여야 하는 불편함이 있다. - 표성수, 「관광지 이미지가 관광지 선택에 미치는 영향에 관한 연구」, 경기대학교 대학원 박사
학위논문, 2005, p.92.
- 107 -
뿐만 아니라 아직까지는 골프투어 이외에는 특별한 여행상품 기획이 이
루어지지 않아 관광객 입장에서는 다소 단조로운 형태의 여행목적지라고
할 수 있어, 향후 적극적으로 앙겔레스, 수빅 및 탈락지역과 연계된 다양
한 여행상품개발이 요구된다.
- 기회(Opportunity)
인천공항에서 클락경제자유지역과는 아시아나항공이 매일 취항하고 있
으며, 저가 항공사인 진에어까지 주 5회 직항편을 운영하고 있어 1차적으
로는 접근성이 매우 용이하다. 뿐만 아니라 3시간 40분 전후로 항공시간이
소요되어 이동에 대한 피로도가 크게 지장을 받지 않는 장점을 살려, 마케
팅 활동을 벌인다면 지속적인 관광객 유입이 예상할 수 있다.
뿐만 아니라 부동산 개발사업 측면에서 보았을 때도 향후 클락경제자유
지역은 마닐라 공항을 대체하는 국제공항으로 클락공항을 선정하여, 여객
터미널 확충 등 지속적인 투자를 시행하고 있으며, 수도 마닐라와 클락경
제자유지역 간에 계획하고 있는 북부 철도건설 프로젝트가 완공될 경우에
는 마닐라와 단일 생활권으로 형성되어 향후 필리핀 부유층의 이동이 예
상된다.
그리고 연구자가 프로젝트 추진을 위해 현지에 체류하는 기간 동안 클
락개발공사에서 확인된 내부 정보로는 클락경제자유지역에 필리핀 이민청
(Bureau of Immigration), 필리핀 위락·게임청(Philippine Amusement and
Gaming Corporation)의 본청 이전이 확정되었고, 향후 우리나라의 대전
정부청사와 같은 행정 클러스터가 형성될 전망이다.
- 108 -
- 위협(Treat)
아시아 저개발국들에서 일반적으로 나타나는 정부관료 및 기관들의 부
패 못지않게, 필리핀 역시 해외 투자자 입장에서 보면 업무 절차가 매우
불투명하고, 기관장의 변경 시 모든 진행업무가 정지되거나 협의 과정을
처음부터 다시 수행하여야 하는 불편함이 상존한다.
클락개발공사는 대규모의 해외투자를 유치하는 업무를 주로 수행하는
국가 사업기관임에 따라 임대료 및 임대료유예기간(Grace Period) 등의 협
상 시점에서 업무 관계자들의 보이지 않는 커미션 및 금품의 요구가 빈번
하여 개발 과외비용이 적잖게 소요되는 측면이 있다.
최근 필리핀정부의 경우 IMF 부채에 대한 상환 등 국가 전반적인 경제
상황이 많이 호전되고 투명성도 개선되었다고 하나, 근본적으로 필리핀 정
부의 政治的 不安感이 항시 내재되어 자칫 사업 전체가 실패로 돌아갈 수
있는 대형 리스크도 존재하고 있음을 간과해서는 안 될 것이다.
- 경쟁호텔 분석
클락경제자유지역 내 경쟁호텔의 조사는 일종의 시장조사 및 경쟁분석
과정이라고 할 수 있는데, 최복수·이석규는 시장성 분석이란 생산하려는
제품 그 자체, 제품의 수급상황, 동종업계의 현황 등에 관한 정보를 조사
하여 가능한 시장 점유율이나 판매량을 추정하고자 하는 활동을 말하는
것69)이라고 한 것처럼 상기 과정을 통해 기존 경쟁 리조트호텔들의 철저
한 시설 및 운영상의 장·단점을 분석하여 설계와 향후 운영 시에 별도 전
략으로 활용하는 것이 효과적일 것이다.
- 최복수·이석규, 사례로 본 호텔프로젝트, 백산출판사, 2003, p.26.
- 109 -
주 소
Mimosa Drove Mimosa Leisure Est, Clark Field,
Philippines / www.hotelholidayinn-clark.com
등급 / 객실수 4 Star / 331객실 -
주요 고객층 현지인, 중국, 일본 등 고객층이 다양 -
부대시설
레스토랑, Bar, 실외 대형 수영장, 어린이놀이터,
마시지, Biz Center, 연회장, Fitness Center
객 실 료
(Dexux 기준)
$89.63 / 103,000원
'12년
10월기준
특 징
클락 중심에 위치하고 있고 클락개발공사가 운영 주체
이며, 인근 미모사골프장과 PAGCOR가 운영하는 카지
노가 인근에 위치해 있다. 주차장이 다소 멀어 불편.
다소 건물
노후 됨
[그림 4-12] Holiday Inn Hotel & Resort
자료: 본인 작성
현재 클락경제자유지역을 대표하는 호텔로써, 클락개발공사에서 수익사
업으로 미모사골프장과 상기 호텔을 운영한다. 대체적으로 다양한 이용 고
객층을 보이며, 현지 조사한 바로는 연평균 70%를 상회하는 투숙율을 보
이고 있고, 시설은 다소 노후되었으나 유지관리가 양호하여 불편함은 느끼
지 못하고, 레스토랑과 Bar 등의 이용만족도가 대체적으로 높다.
- 110 -
주 소
5414 Manuel Avenue, Roxas Highway, CFZ
www.withus.com
등급 / 객실수 5 Star / 119 -
주요 고객층 한국인 골프고객
부대시설 카지노, 소형 실외수영장, 마시지, Fitness Center 등 -
객 실 료
(Dexux 기준)
$118.73 / 136,000원 -
특 징
한국인이 경영하는 호텔로써 프런트 등 주요부서에
국내 직원이 근무하여 한국인 여행객에게 언어적 편의
성을 제공하며, 자체 카지노를 운영하며 클락지역 내에
서는 가장 최근(2009.4)에 오픈한 호텔이다.
[그림 4-13] Widus Resort & Casino(Vida Hotel)
자료: 본인 작성
클락경제자유지역 내에서 가장 최근에 오픈한 호텔로써, 한국 직원을 프
런트에 배치하여 한국관광객들의 편의를 도모하고 있다. 한국 관광객이
주고객층을 이루고 호텔 내에 카지노를 함께 운영하고 있으나, 수영장 규
모가 다소 협소하고 주 수요층 한국인 것이 단점요인으로 작용한다.
- 111 -
Ⅲ. 安定的인 收益모델 發掘
[그림 4-14] 분야별 비용지출 비율
자료: 프로젝트 사업계획서에서 참조
- 분야별 비용지출 분석
클락경제자유지역 리조트호텔 프로젝트 개발사례의 경우, 사업시행자는
리조트호텔 운영을 통해 발생한 수익금으로 다양한 금융방식을 통해 유치
한 개발자금을 금융비용과 일정기간 후 지속적으로 원금을 함께 상환해
나가야 하는 비용구조를 이룬다. 따라서 분양형 개발사업과 같이 분양이
종료되는 시점에서 개발사업이 종결되는 사업 형태와는 달리, 장기적인 사
업 운영전략이 필요하고 호텔 운영의 전문성을 통한 비용절감이 동시에
수반되어야 하는 사업이다.
- 112 -
[그림 4-14]의 분야별 비용지출 비율은 기본적으로 본 프로젝트를 1차
25년간 토지를 임대하여 개발하는 것을 전제로 작성되었다.
비용지출 구조를 보면 우선 판매관리비가 76.8%를 차지하여 향후 리조
트호텔 운영 전문성 발휘가 강조되는 대목이며, 지속적으로 소요되는 마케
팅 비용과 개발 시 공사비가 14%정도를 차지한다. 그리고 체인호텔인 점
에 따른 로열티가 1.5%정도를 차지하고, 특이한 점은 직접매입 개발방식
이 아닌 부지임대 개발임에 따라 토지임대료가 전체 비용구조에서 1.4%가
량의 낮은 비율을 차지하고 있다.
<표 4-10> 추정 사업 손익분석표(1차 임대 25년 기준)
자료: 프로젝트 사업계획서에서 참조 - 113 -
따라서 적정 금액 임대료 계약이 이루어질 경우에는 토지임대료 자체는
전체 사업운영에서 큰 부담을 차지하지 않는 것으로 나타났기 때문에, 국
내의 위탁운영 형태 호텔의 10%∼14%를 차지하는 임대료 수준에 비하면
상대적으로 경쟁력이 탁월하다고 볼 수 있다.
- 추정 사업성 분석결과(1차 25년 임대기간)
<표 4-10> 프로젝트 개발사례 예상 사업 손익분석표를 살펴보면, 우선
적으로 38%(25년 추정수익 103억 예상)를 육박하는 탁월한 수익률을 확인
할 수 있다. 매출액의 대부분을 차지하는 객실판매(객실료: 평균 물가상승
률 3%적용, 부대수익 제외)는 5년 뒤 가동율 92%를 가정하여 산출한 결
과이며, 현재 클락경제자유지역 경쟁호텔들의 평균 객실가동율 75%를 반
영하더라도 36%선의 양호한 수익률 예측이 가능하겠다.
그 이유는 앞서 비용지출 분석에서 확인한 바와 같이 임대방식에 따른
별도의 부지매입비용 투자비가 발생하지 않는데 이유가 있다. 뿐만아니라
낮은 인건비에 따른 판매관리비(최대 45%) 부담이 상대적으로 작다는 점
이 있고, 경제자유지역에 따른 세금 혜택도 유리한 점으로 작용하였다. 공
사비용 또한 현지 로컬 시공사를 통한 시공계약으로 250객실 규모의 국내
호텔 공사비에 비해 상대적으로 비용이 저렴한 측면도 있다.
본 프로젝트의 가장 큰 장점은 바로 부지매입 자금이 별도로 투자되지
않고, 클락개발공사를 통한 부지 임대방식으로 프로젝트를 시행할 수 있다
는 점이다. 이는 부지매입을 위한 직접비용이 수반되지 않고서도 손쉽게
사업을 진행할 수 있는 장점인 것이다. 즉 건축비용에 대한 재무적 투자자
를 적절하게 유치하거나 한국 모기업의 우회 보증을 통한 P.F 대출 시 상
- 114 -
환조건과 이자율을 낮게 확보할 수 있다면 성공 가능성이 높은 프로젝트
라 볼 수 있다.
최근 클락경제자유지역 관광객 증가 추이과 정부차원의 기관 이전에 따
른 행정클러스터 형성, 장기적으로는 마닐라 공항의 이전 등이 마무리된다
면 객실 가동율은 더욱 증가할 것으로 예상할 수 있다.
추가적으로 아래 사항을 고려하여 향후 개발사업에 적절히 활용한다면
보다 안정적인 프로젝트로 안착할 수 있으리라 예상한다.
첫째, 클락경제자유지역 내에서는 투자기업의 100% 외국인 지분소유가
인정되기 때문에, 건물이 완공된 후에는 클락개발공사와 적절히 관계만 유
지해 나간다면 클락 현지 법인을 통한 필리핀 현지은행과 건물 담보물 대
출을 통해 국내에서 높은 이자율로 발생시킨 P.F 자금을 조기상환하는 방
법을 적극 검토해 보아야 할 것이다.
둘째, 개발사업자의 의지에 따라 현지 호텔 건물을 대상으로 대출자금을
활용하여 같은 방식의 제2, 제3의 추가적인 프로젝트 실현도 가능하기 때
문에 향후 공격적인 사업 확장을 시도하여, 필리핀 내 사업영역 및 시장
장악력을 높여 규모의 리조트호텔 사업을 추구하는 것도 효과적일 것이다.
셋째, 75년(기본 50년 + 25년) 이후 임대기간이 만료된 시점에서도 사업
시행자는 리조트호텔 건물에 대한 현지 법인의 지상권 행사가 가능하여
영속적인 사업운영을 할 수 있으며, 운영기간 중에라도 충분한 현지 포지
셔닝과 운영 실적이 확인 된다면 호텔 재매각을 통한 수익창출 방안을 검
토해 보는 것도 타당하겠다.
넷째, 만일 사업시행자가 75년 이상의 장기적인 사업고려 보다는 조기
개발 수익을 환수하는 방향으로 사업추진을 한다면, 클락개발공사와 임대 - 115 -
계약 체결 시 B.O.T 방식의 기부체납(50년 운영 후 기부)을 전제조건으로
대폭적인 토지임대료와 인상율 할인을 통해 중·단기 운영 수익률을 극대
화하는 방안도 검토해 보는 것도 효과적일 것이다.
결론적으로 본 리조트호텔 프로젝트 사례를 종합하여 볼 때 임대방식에
의한 클락경제자유지역 내 리조트호텔 개발사업은 수익 측면 경쟁력이 우
수하고, 장기적으로 운영에 대한 전문성까지 결합된다면 최적의 개발사업
모델로 손꼽힐 수 있을 것으로 예측된다. - 116 -
第 5 章 海外 不動産開發事業 問題點 및
改善方案
第 1 節 海外 不動産開發事業의 問題點
Ⅰ. 精巧한 事業性 檢討 缺如
일반적으로 중·소규모의 개발업자들의 경우, 부정확한 정보, 주변 지인
및 개발자 스스로의 판단 등을 통해 즉흥적인 해외 부동산 개발사업을 착
수하는 경우가 많다. 이럴 경우 막연한 성공가능성의 감성적 확신을 통해
체계적인 현지 시장조사나 현지 전문가 등을 통한 사업타당성 조사가 이
루어지지 않고 사업진행이 이루어지는 경우가 빈번한데, 이는 사업 진행과
정에서도 사전 리스크에 대한 예상 및 대비계획을 수립하지 않아 여러 난
관에 부딪히게 되고 사업 자체가 중단되는 사태를 가져올 수도 있다. 뿐만
아니라 그 기간 동안의 다른 타사업이나 지역에서 사업성과를 걷을 수 있
는 기회비용까지도 잃게 되는 경우를 낳는다.
Ⅱ. 海外 開發事業의 非專門性
해외 개발사업은 경험있는 전문 인력과 전문성이 요구되는 사업임에 분
명하다. 전술한 바와 같이 막대한 자금이 소요되고 자칫 투자된 자금 및
투여된 자재 등의 회수가 어려운 경우가 빈번하다. 따라서 경험있는 전문 - 117 -
인력과 전문가 집단의 사업 컨설팅이 요구되는데, 중·소규모 개발업자의
경우 개발도상국이라는 다소 평가절하된 사업 자신감으로 제한된 인력과
비전문성 등으로 주먹구구식의 사업 참여가 이루어져 자칫 사업실패로 이
어질 확률이 높다.
뿐만 아니라 현지의 사업성 조사·분석과정에서 현지 한국인 및 비전문
부동산업자들의 정보에 의존하는 경우가 많은데 이는 언어소통의 편리성
때문이라고 볼 수 있다. 이에 따라 제공되는 정보의 대부분이 구체적인 자
료 제시에 의하지 않고 구두로 제공되는 경우가 많고, 일부 제공자의 경험
과 지엽적인 수준의 정보가 많아 체계적이고 검증되지 않은 한계가 있다.
더욱이 개발자가 해외 개발사업의 전문성이 없을 경우에는 활동비 및
정보 수집 명목의 금전적인 요구가 빈번하고 제2, 제3의 후보지를 제공하
는 경우가 있어 개발자에게 혼선을 야기하거나, 현지 네트워크를 이용한
브로커 소개 등을 통해 사업 성사를 위한 커미션 등을 요구하는 경우 등
이 있는데 거의 회수가 불가능 경우가 많아 초기 사업검토 과정에서 유의
하여할 점 중에 하나이다.
Ⅲ. 現地 制度·文化的 沒理解
일부 체계적인 시장조사와 타당성분석 그리고 법·제도적 분석이 수반되
지 않은 채 사업을 추진하는 경우가 있는데, 개발 전문가들은 국가마다 기
본적인 자국민 및 산업 보호를 위해 마련된 법·제도를 사전 검토하여 사
업 자체의 진입가능성 여부를 확인하고 사업 착수에서 1차 인·허가 승인
까지의 과정과 소요기간 및 비용에 대한 세부적인 검토를 권고한다. - 118 -
또한 비전문적인 브로커 등을 통해 입수된 부정확한 현지 개발 및 인·허
가 정보 등을 통해 사업을 추진할 경우, 개발 자체가 불가능한 지역이거나
인·허가 과정에서 사업승인 자체가 불허, 불법사항으로 간주되어 법적 분
쟁소지로 이어질 수 있고, 사업자체가 장기 보류되어 경영상의 심각한 손
실을 가져올 수 있다.
또한 국가마다의 비즈니스 환경이 상이한 점을 사전에 인지하지 못해
직·간접적인 비용의 낭비를 초래할 수 있는데, 필리핀의 경우 12월 25일
크리마스 전후 익년도 1월 1일까지는 주요 관공서의 업무자체가 거의 이
루어지지 않으며, 클락개발공사의 경우 대표이사 변경 시에는 사전 협의된
모든 사업내용과 절차를 처음부터 다시 협의해 나가야 하는 등 사업전반
에 대한 히스토리 관리가 이루어지지 않은 문제점도 있다.
Ⅳ. 換率變動 리스크의 過多
막대한 자금이 소요되는 해외 부동산 개발사업의 경우 건축 등 공정과
정에서의 지속적으로 비용이 지출되는 바, 국제 경기 여파에 따른 환율변
동 특히 원화가치의 평가절하 시에 환전 및 송금 관련 비용부담이 증가하
게 되어 공사대금 결재, 건설재료 및 자재 임대 그리고 각종 노무비 및 관
리비 결재 등 사업진행 전반에도 커다란 리스크로 작용할 소지가 있다.
기본적으로 환율 리스크란 기업이 외화표시 자산이나 부채를 보유하고
있는 상황에서 환율의 변동으로 인해 원화로 환산한 자산의 가치가 감소
하거나 갚아야 할 부채의 가치가 증가하게 되는 위험을 말하70)는 데, 이러
- 양상훈·이원재·안치훈·임홍순·옥치을·김영석, 「해외 건설공사에 있어서 환율변동에 따른 리스크
- 119 -
한 환율 리스크로 개발업자는 자금지급의 부담상승과 공사대금 지연에 따
른 공사차질로 자칫 현지 기관의 과태료(Penalty) 부과와 그에 따른 개발
업자의 이미지 손실로 이어져 사업 추진에 심리적 부담요인으로 작용할
수 있다. 그리고 공사차질에 따른 전반적인 프로젝트 스케줄 관리가 지연
되어, 전체적인 사업수익성을 떨어뜨릴 수 있다. 공사 지연이 보다 장기화
될 경우 현지정부 및 기관의 사업 계약해지 요구 및 공사지체상환금 형태
의 페널티 부과로 이어질 수 있는 문제점을 가져올 수 있다.
따라서 글로벌 경제체제인 현시점에서 개발사 입장에서는 사업진행상의
개발사 실수로 추가로 발생되는 추가 비용부담이 아닌, 온전히 외부환경
리스크인 환율요인으로 사업 차질로 이어지는 비자율적인 측면이 강하므
로 각별한 전담 관리가 요구되는 대목이다.
관리방엔 관한 연구」, 건설관리학회, 2009, p.364. - 120 -
第 2 節 海外 不動産開發事業의 改善方案
Ⅰ. 保守的인 事業性 評價
해당 부동산개발 프로젝트의 수익성은 있는가에 대한 면밀한 분석이 전
제 되어야 할 것이다. 사업의 타당성과 현금 흐름 추정을 위해서는 논리적
가정이 전제되지만 가정 역시 잘못 추정될 우려가 있으므로, 투자수익은
가능한 낮게 예측하고 그것을 기준으로 투자여부를 결정하는 보수적 측정
방법71) 등 다양한 채널과 방법 등을 통해 크로스 체크를 할 필요가 있다.
뿐만 아니라 해외 부동산 개발사업은 초기 단계에서의 정확한 정보 수
집이 중요한데 현지 국가의 부동산 개발 정책 및 법·제도적 변경사항, 부
동산 시장 동향 등을 다국적 부동산업체에서 제공되는 객관적인 정보와
국내 해외 공관 등에서 정기적으로 업데이트되는 공신력 있는 비즈니스
정보지를 활용하여 사업성 분석단계에서 함께 검토되는 것이 타당하겠다.
또한 분석결과 데이터만을 의존한 성급한 판단보다는 데이터 외의 개발
현지에 대한 현지 거주자들의 의견, 기존 개발사례의 문제점 및 개선 가능
사항 등을 다각적으로 검토해 의사결정에 반영하는 것도 리스크를 줄일
수 있는 방편이라 하겠다.
해당 프로젝트의 期會費用이 고려되고 있는가에 대한 비교분석도 필요
한데, 개발도상국들의 부동산 시장 잠재력과 그에 따른 수익 창출 가능성
은 커 보이지만 국내외 여타 다른 시장 진출을 통한 수익 창출의 기회를
저버리고 있는지에 대해서도 함께 고려해야 할 것이다.
- 안정근, 현대부동산학, 법문사, 1990, p.257.
- 121 -
Ⅱ. 開發業者 核心力量 强化
해외 부동산 프로젝트가 해당 기업의 핵심역량, 즉 해당 개발자(사)의
전문성에 적합성이 있는가에 대한 냉정한 분석이 필수적이다. 시장 및 프
로젝트의 매력도가 높더라도 조직 내 전문 인력과 전문성이 뒷받침되지
못하면 실패로 이어질 수도 있다.
국내개발업체들은 대부분 국내에서 조차 진정한 의미의 부동산 개발 사
업을 수행해 본 경험이 많지 않아, 단순 도급공사 위주의 역량으로 해외에
서 대규모 개발사업을 수행할 경우 적지 않은 손실을 볼 수도 있다. 특히
직접개발 후 향후 운영까지 수행하여 본 경험은 더욱 부족하기 때문에 해
외에서 직접 운영까지 고려한 중·장기적인 사업을 추진할 경우에는 반드
시 국내의 개발, 운영전문가 및 향후 해당 국가 및 지역의 현지 운영·마케
팅·시설관리 전문인력까지 고려한 전문적인 인적구성이 뒤따라야 할 것이
다. 또한 해외 부동산개발은 전략적인 자유도가 작기 때문에 예기치 않은
환경변화 등 최악의 경우를 대비한 비상계획도 세워 놓아야 할 것이다.
리스크를 최소화하고 사업을 성공으로 이끌기 위해서는 임직원의 協商
能力 및 현지 適應力 향상 등 전문역량을 향상시켜야 할 것이다. 사전에
임직원의 현지화를 통해 지역 전문가를 육성할 필요가 있으며 프로젝트를
수행할 관련 당사자들이 해외 시장에 적응하기 위한 정책, 법규, 관행을
습득하고 전략에 기초한 협상능력을 배양할 수 있도록 해야 한다.72) 국내
의 전문 인력과 개발 예정국가의 분석 전문가들과 공동으로 개발사업 자
체 대한 진지한 검토와 분석이 이루어져야 할 것이다.
- 김성식, 전게논문, p.22.
- 122 -
Ⅲ. 現地 開發環境의 熟知
해외 개발사업을 추진하기 위해서는 현지국가의 개발사업 전문가들을
통한 보다 정확한 분석 자료의 검토를 통한 현지이해가 필요하다. 이를 위
해서는 다소의 비용이 지급되더라도 전문 컨설팅 기업 및 전문가들을 통
해 사업전반에 대한 사전 컨설팅 보고서를 받아보고, 사업성과 각종 인·허
가의 절차적 이해를 숙지하는 것이 사전에 리스크를 줄이는 방법이다.
앞서 개발사례에서 살펴본 것처럼 현지의 문화적·사업적 환경을 이해하
는 것이 보다 사업성공 확률을 높일 수 있는데, 베트남에 진출한 (주)대원
의 경우 기존 건물(주택)만 분양하는 사업형태와는 달리 내부 인테리어를
마감하여 분양하는 우리나라 분양방식을 도입해 사업성공을 거뒀고, 필리
핀의 동광썬밸리 그룹은 클락경제자유지역이 투자자에게 저렴하게 제공되
는 부지임대 제도를 활용하여 기존 주거와 상업시설이 이원화된 시설구조
를 오피스텔 내에 각종 편의시설까지 입점시키는 복합개발형태를 시도하
여 좋은 반응을 얻은 사례이다.
이러한 사례들은 현지의 문화와 투자자에게 제공되는 여러 제도 등을
숙지하고 활용하여 부동산개발에 성공한 사례들로 부동산개발자는 현지의
각종 제도와 문화를 깊이 이해하고 이를 바탕으로 개발사업을 착수하는
것이 보다 안정적으로 개발사업을 추진하는 방안이라고 하겠다.
뿐만 아니라 현지 파트너와의 합작회사 설립을 통한 사업 추진을 검토
해 보는 것도 효과적인데 이는 파트너 회사를 통한 원활한 인·허가 등 대
관업무 등을 처리케하여 통상 외국인에게 배타적인 인·허가 절차를 용이
하게 마무리 짓는 방안이며, 이 과정에서 국내 개발사 임직원도 함께 참여 - 123 -
하여 현지의 관공서 및 전문가 그룹 등과의 탄탄한 네트워킹을 갖추어 선
제으로 리스크에 대응할 수 있는 다양한 정보채널을 확보하고 모니터링
시스템 구축도 가능하리라 본다.
Ⅳ. 換率 리스크의 對應戰略 摸索
글로벌한 경제 환경 속에서 환율변동은 사전에 예측하기란 대단히 힘든
상황이다. 하지만 해외 부동산 개발사업을 시행하는 개발업자 측면에서는
자국 통화의 평가절하 시 사업진행에 대한 추가적인 자금 압박 및 계획에
차질을 빚게 되므로 간과해서는 안 될 중요한 측면이다.
환율 리스크에 대한 전문적인 기법 등은 다양하여 공사규모가 클 경우
에는 환율 전문가를 통한 별도의 관리 전략을 수립하는 것이 타당하고, 기
본적으로 개발업자는 항시 국제 경기 변화 및 정치상황 등에 모니터링 할
필요가 있다.
환율 변동에 대한 리스크를 해소하기 위해서는 가능하다면 환차손 준비
금73)을 보유하여, 환차손 발생 시 충당하는 것도 효과적인 방법이며 현지
파트너 회사와의 긴밀한 우호 관계를 기반으로 일시적으로 파트너 회사의
자금 차입 및 각종 대금에 대한 우회 지급을 실시하고, 향후 환율이 안정
될 시에는 차입금과 일부 금액을 추가 보전하여 상환해 주는 방법을 검토
해 보는 것도 효과적일 것이다.
- 신하영, 「우리나라 기업의 환리스크 관리기법에 관한 사례 연구」, 동의대학교 대학원 석사학
위논문, 2010, p.16.에 의하면, 「환차손준비금은 장래의 환차손 발생에 대비하여 영업이익의 일
부를 환차손 준비금으로 적립하고 실제 환차손이 발생하면 이 적립금을 환차손에 충당하는 제도
이다.」고 하였다.
- 124 -
최근 해외 부동산 개발사업이 합작 및 투자 프로젝트 형태가 많으므로
계약 초기에 미래 예측이 가능하면 계약 당시의 견적금액 작성 시 현지물
가의 지수를 물량내역서(B.Q, Bill of Quantity)에 반영한 후 매년 이에 대
한 실사를 실시하여 인상 요인이 객관적으로 입증될 때는 인상분을 보상
해주는 계약 형태74)를 활용해 보는 것도 효과적일 것이다.
- 송전호, 「국내 중소건설업체의 해외진출 활성화를 위한 리스크 관리방안에 관한 연구」, 한양
대학교 공학대학원, 2009, 석사학위논문, p.29.
- 125 -
第 6 章 結 論
최근 한국건설산업연구원에서 발표한 2013년도 건설경기 전망치을 보면
현재 국내 부동산 개발시장의 단면을 볼 수 있다고 하겠다. 즉 건설 수주
는 올해 대비 0.8% 감소하고, 건설투자율은 1.6% 증가할 것이라는 어두운
전망치를 내놓았다.
이런 영향에 따라 일부 개발사업 시행사들은 아직 미개발 개척분야가
많은 중국을 비롯하여, 베트남, 캄보디아, 태국, 카자흐스탄 등 開發途上國
家를 중심으로 눈을 돌려 새로운 성장 동력을 찾고 新市場을 개척하고자
도전의 노력을 기울이고 있는 상황이다.
본 연구에서는 이러한 개발 추세를 고려하여 천혜의 자연자원과 양질의
인적 인프라 그리고 4시간 이내에 접근이 가능하면서도 전혀 새로운 문화
를 체험할 수 있는 필리핀라는 국가의 부동산 개발 시장 가능성을 중심으
로 연구를 실시하였다.
특히 최근 외국 투자자에게 다양한 인센티브를 제공하여 국내의 삼성전
자와 (주)풍산 등이 입주하고, 은퇴이민자 및 현지 부유층 이주 수요까지
가세한 클락경제자유지역의 개발사례를 통해 클락개발공사의 다양한 인센
티브 제도와 제반 업무추진 절차를 체계적으로 정리하여 다음과 같이 보
다 현실적인 사업추진에 관한 개선방안을 모색해 보고자 하였다.
첫째로 필리핀이라는 국가는 원칙적으로 외국 자연인에 대해 토지소유
가 법으로 금지되어 있고, 최소한으로 아파트형 다가구주택(콘도미니엄)에
대해서는 토지지분의 40%까지만 외국인의 소유·판매가 가능하도록 되어있
다. 이에 따라 필리핀에서 개발 사업을 시행하고자 하는 자는 다양한 土地 - 126 -
賃貸 제도의 이해를 위해 현지 법률 전문가를 고용하거나 현지 파트너와
합작회사 설립을 통해 각종 조건을 확인하고 인·허가를 추진하는 것이 유
리하다.
둘째로 필리핀에서는 자국 내 기반산업의 피해를 줄이고 국가 지식산업
을 보호하기 위해 <표 3-9>에서 살펴본 바와 같이 의료, 농·어업 및 인테
리어 디자인 등 총 31가지의 외국인 投刺禁止(Negative List) 사업을 지정
하고 있고, 다른 사업들에 대해서도 외국인 참여 지분한도를 법으로 규정
하고 있어 검토단계에서 事業修行 可能性 여부를 확인해 보아야 할 것이
다. 필리핀에서는 1987년 종합투자법(OIC)에 따라 투자분야의 인센티브를
부여하는 투자우선계획(IPP, Investment Priorities Plan)이 매년 발표되고
있어, 현지 전문가를 통한 소득세 면제 등의 稅制 혜택 등을 적극적으로
활용할 필요가 있다.
셋째로 각종 개발호재와 우수한 자연여건에 따른 개발수요가 많은 클락
경제자유지역에서의 부동산 개발사업은 충분한 사업진행 節次에 대한 이
해가 필요하다. 즉 클락경제자유지역 내 모든 외국인 투자사업은 클락개발
공사의 내부 업무 절차을 거쳐야 한다는 점을 간과해서는 안 될 것이다.
넷째로 클락경제자유지역 내에서는 투자법인에 대해 외국인의 100% 지
분소유가 인정되고 향후 리조트호텔이 완공될 시에는 건물의 地上權 확보
가 가능, 현지 은행을 통한 다양한 금융프로그램 활용에 의한 제2, 제 3의
프로젝트 추진이 가능하다.
더욱이 클락개발공사라는 신뢰할 수 있는 국가 공기업과 직접 투자계약
을 체결함에 따라 안정적인 사업 추진이 가능하고, 사업부지를 임대방식으
로 추진함으로써 초기 부지 매입비용 부담을 덜 수 있는 장점이 있다. - 127 -
끝으로 해외 부동산 개발사업은 충분한 사업추진의 절차적 이해와 각종
제반 리스크가 상존하고 있음을 확인하였는데, 특히 본 연구에서도 살펴본
바와 같이 보다 보수적이고 냉정한 프로젝트 수익성 분석을 통해 사업추
진 여부를 결정하고 그에 따른 기회비용의 손실이 발생되지 않도록 유의
하여야 하며, 보다 충분한 시간을 가지고 데이터 상에 확인된 결과 이외의
개발현지 현지인들을 통한 의견 및 기존 개발사례 등의 문제점과 개선가
능성 여지까지도 점검해 보아야 할 것이다.
또한 개발 예상 국가의 문화·제도적 이해를 바탕으로 현지 업체와 다양
한 방식의 협력을 통해 리스크를 분산해야 하는데, 최근에는 현지 파트너
와의 합작회사 설립을 통한 사업추진이 다양하게 진행되는 추세이다. 그리
고 보다 체계적인 사업추진을 위해서는 무엇보다도 분야별 전문가의 양성
또는 영입이 필요한데 이를 위해서는 보다 적극적이고 장기적인 인적자원
에 대한 교육투자도 필요하겠다. 뿐만 아니라 환율 변동이 사업 추진·진행
에 큰 영향을 미칠 수 있는 해외 부동산 개발사업의 특성상 항시 국제경
기의 변화 및 정치상황에 대한 모니터링이 필수적으로 요구되다.
모쪼록 향후 개발 잠재력과 개발 수혜가 예상되는 필리핀 클락경제자유
지역에서 다양한 형태의 개발사업이 활성화되기를 기대하며, 동지역에 대
한 연구 자료 부족으로 어려움을 겪었던 부동산 디벨로퍼들에게 본 연구
를 통해 다소나마 구체적인 사업 方向性 제시가 되기를 희망한다.
클락경제자유지역에 관한 선행 연구 자료가 없어 여러 리포트 및 연구
자 개인의 수집된 자료를 토대로 정리·연구된 점이 연구의 한계로 남고,
향후 동 지역에 대한 본 논문과의 비교검토를 통한 우수한 연구자료들이
계속 발표되기를 기대해 본다. - 128 -
參考文獻
I. 國內文獻
- 單行本
김성진, 필리핀 부동산 투자, 미래의 창, 2007.
남윤봉, 한국재산권총론, 동방문화사, 2010.
노태욱, 부동산경제학(도시토지경제학), 부연사, 2004.
대한국토도시계획학회 편저, 지역경제론, 보성각, 1999.
박영배, 현대경영학: 이론 및 실제, 상조사, 2006.
방경식·장희순, 부동산학 개론, 부연사, 2002.
삼일회계법인, 2008 Investment Review Philippines 자료집, 2008.
서울대 경영대 연구소, 경영학핸드북, 서울대출판부, 1993.
신창득·김영곤·김규진 공역, 부동산 금융과 투자, 부연사, 2006.
안정근, 현대부동산학, 법문사, 1997.
오세조·박진용·권순기 역, Levy&Weitz 저, Ratail Management, 한올출판
사, 2004.
오윤희·이희천, 소매마케팅, 남두도서, 1999.
오준석·설원식, 전략경영시대의 경영학, 웅지경영아카데미, 2000.
윤영식, 부동산개발론, 교육과학사, 2012.
윤택만, 해외부동산개발 실무입문, 청람, 2010.
이래영, 부동산투자론, 삼영사, 2000.
- 129 -
이만호, 부동산 개발 프로젝트 메니저, 넷피플, 2009.
이원준, 부동산학원론, 박영사, 2002.
이종규, 부동산개발사업의 이해, 부연사, 2007.
이충기·권경상·김기엽, 카지노사업의 이해, 대왕사, 2010.
정구익, 부동산개발금융 실무와 사례, 한국생산성본부, 2008
정태우, 장은갑, 필리핀에서 사업하기 자료집, 2010.
조성민, 재산법입문[제2판], 디비북스, 2011.
조성진, 부동산개발금융, 건국대학교 부동산정책연구소, 2003,
조주현 편역, 부동산 개발기획, 기문당, 2008.
주 필리핀 대사관, 필리핀 부동산 시장 동향, 2008
최수복·이석규, 사례로 본 호텔프로젝트, 백산출판사, 2003.
최진영·홍성관·안효빈 공저, 부동산 개발이론과 실무, 중앙일보 조인스랜
드(주), 2004.
하권찬, 상업용 부동산 개발론, 다산출판사, 2009.
한국수출입은행, 필리핀 국가현황 및 진출방안 자료집, 2010.
한국수출입은행, 지역이슈분석 13호, 2011.
한국수출입은행 해외경제연구소, 필리핀 국가신용도 평가리포트, 2011
21C 호텔관광연구회, 호텔경영학, 현학사, 2010.
주)필리핀 대사관, 필리핀 부동산 시장 동향, 2008
KOTRA, 필리핀 투자·프로젝트 뉴스, 한국투자기업지원센터, 2012
ASEAN-KOREA CENTER, ‘Investment Seminar on the Philippines’,
자료집, 2011.
Ernst & Young, 정태우·장은갑 역, 필리핀에서 사업하기(Doing - 130 -
Business in the Philippines), 필리핀 한인 상공회의소, 2010
Josef Ransley & Hadyn Ingram[신홍철 역], 호텔개발경영, 한올출판사,
- 論文
갈재상, 「수익률 분석에 의한 부동산 사업타당성에 관한 연구」, 홍익대
학교 대학원 석사학위논문, 1999.
강정규, 「부동산 개발사업의 경영합리화를 위한 위험관리 방안」, 강원
대학교 대학원 박사학위논문, 2003.
김민형, 「해외부동산 개발사업 동향과 핵심관리 방안」, 한국건설관리
학회, 2006.
김성식, 「해외 부동산 개발사업의 위험요인과 점검 포인트」, LG 경제
연구원, 2009.
김정현, 「해외 신도시 개발사업의 경쟁력 강화를 위한 CSF 연구」, 연
세대학교 대학원 석사학위논문, 2007.
김혜라, 「필리핀 진출 시 외국인 투자자로서 유의할 점」, 법무법인
지평지성, 2011.
박영민, 「인천국제 공항의 허브화를 위한 자유무역지역의 활성화 방안
에 대한 연구」, 서강대학교 대학원 석사학위논문, 2004.
박재용, 「부동산 개발사업의 위험요인 분석 및 관리방안」, 대구대학교
대학원 석사학위논문, 2008.
박 인, 「해외부동산투자를 위한 부동산 시장분석모형에 관한 연구」,
한국부동산학회지, 2011.
- 131 -
박흥미, 「부동산 개발사업의 사업성 평가 및 리스크 관리방안에 관한 연
구」, 전주대학교 대학원 석사학위논문, 2007.
서유상, 「베트남 개발사업의 인·허가 절차에 관한 연구」, 건국대학교
부동산대학원 석사학위논문, 2010.
성장환·정연우, 「해외 도시개발의 전략 및 추진체계」, 대한국토도시학
회, 2009.
송전호, 「국내 중소건설업체의 해외진출 활성화를 위한 리스크 관리방안
에 관한 연구」, 한양대학교 공학대학원 석사학위논문, 2009.
신민금, 「위기속에 빛나는 필리핀 경제」, 대외경제정책연구원, 2012.
신하영, 「우리나라 기업의 환리스크 관리기법에 관한 사례 연구」, 동의
대학교 대학원 석사학위논문, 2010.
양민영, 「해외 부동산개발사업의 문제점 및 개선방안에 관한 연구」,
서울시립대학교 도시과학대학원 석사학위논문, 2009.
윤부영, 「부동산 개발사업의 위험관리 방안 연구」, 건국대학교 부동산
대학원 석사학위논문, 2007
이건세, 「필리핀 주거용 부동산 수요 분석」, 인하대학교 행정대학원
석사학위논문, 2010.
이경호, 「복합리조트 개발특성과 발전방향에 관한 연구」, 단국대학교
대학원 석사학위논문, 2004.
이명석, 「부동산 개발사업에 있어서의 위험요소와 의사결정 요인에 관
한 연구」, 건국대학교 부동산대학원 석사학위논문, 2007.
이승호, 「필리핀 공동주택 투자환경 분석에 관한 연구」, 광운대학교
경영대학원 석사학위논문, 2009. - 132 -
이재웅, 「부동산 개발위험 및 관리방안에 관한 연구」, 성균관대학교 경
영대학원 석사학위논문, 2005
이정호, 「다속성 효용이론에 근거한 부동산 개발사업 의사결정 방안」,
한양대학교 공학대학원 석사학위논문, 2007.
이종민, 「해외부동산 개발사업의 특성과 활성화 방안연구」, 강남대학
교 부동산행정대학원 석사학위논문, 2009.
이철규, 「골프리조트 개발사업의 리스크관리방안 연구」, 전주대학교
대학원 박사학위논문, 2008.
임종문, 「경제자유지역 개발사업 활성화 방에 관한 연구」, 전남대학교
대학원 박사학위논문, 2010.
임영술, 「부동산 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구」, 한양대학
교 행정·자치대학원 석사학위논문, 2009.
임혜순, 「사례분석을 통한 아파트 개발사업의 안정적 성공요인 분석」,
강원대학교 대학원 석사학위논문, 2002.
장병권, 「베트남 부동산 시장분석 및 개발사업에 관한 연구」, 홍익대
학교 건축도시대학원 석사학위논문, 2007.
장혜숙, 「실증분석을 통한 신규호텔사업 타당성 분석에 관한 연구」,
경기대학교 대학원 박사학위논문, 1991.
정상기, 「태국 부동산 시장분석 및 개발사업에 대한 사례연구」, 한성대
학교 부동산대학원 석사학위논문, 2010.
주재현, 「우리나라 기업의 해외직접투자 활성화 방안에 관한 연구」,
명지대학교 무역대학원 석사학위논문, 1995.
최성락, 「부동산 개발사업의 리스크 관리방안에 관한 연구」, 연세대학 - 133 -
교 대학원 석사학위논문, 2008
표성수, 「관광지 이미지가 관광지 선택에 미치는 영향에 관한 연구」,
경기대학교 대학원 박사학위논문, 2005.
황주명, 「해외 부동산 개발사업의 추진전략」, 건설관리학회, 2006.
Ⅱ. 國外文獻
CB RICHARD ELLIS, MarketView Metro Manila, 2012
Clark Development Corp., ‘The President's Report’, 2011.
Clark Freeport Zone Investors's Guide, C.D.C, 2008.
General Information on Clark from C.D.C. 2007.
The World Bank, ‘Doing Business 2012’, 2012.
Ⅲ. 인터넷포털사이트 및 기타
삼성경제연구소(www.seri.org)
주 필리핀 대한민국 대사관(http://embassy_philippines.mofat.go.kr)
클락개발공사(www.clark.com.ph)
한국무역협회(www.kotra.or.kr)
한국수출입은행(www.koreaexim.go.kr)
해외건설종합정보서비스(www.icak.or.kr)
Commercial Real Estate Global Colliers International(www.colliers.com)
CBRE Philippines(www.cbre.com.ph)
Department of Tourism Philippines(www.visitphilippines.com)
National Statistic Office Philippines(www.census.gov.ph) - 134 -
Booking.Com(www.booking.com)
Philippines Economic Zone Authority(www.peza.gov.ph)
임성주, 필리핀 클락자유경제구역 제조, IT, 관광 투자기지로 각광, 마닐라
KBC, 2009.
주 필리핀 대사관, 필리핀 부동산 시장 동향, 2008.
KOTRA, 필리핀 투자·프로젝트 뉴스, 한국투자기업지원센터, 2012. - 135 -